【住建意见】杨浦区住宅修缮工程管理实施意见（仅供参考）

住宅修缮工程管理实施意见第一条（目的依据）为加强对本区住宅修缮工程的规范实施及其建设管理，进一步细化《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发[2013]69号，以下简称《管理办法》），制订本实施意见。下面是小编为大家整理的【住建意见】杨浦区住宅修缮工程管理实施意见（仅供参考）,供大家参考。

住宅修缮工程管理实施意见

第一条（目的依据）

为加强对本区住宅修缮工程的规范实施及其建设管理，进一步细化《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发[2013]69号，以下简称《管理办法》），制订本实施意见。

第二条（适用范围）

本实施意见适用于本行政区域内投资额在100万元以上的住宅修缮工程的实施及其建设管理。拆除重建、加高加层、增加面积等成套改造工程及其他涉及主体承重结构变动的修缮工程项目，纳入建设行政主管部门管理范围。100万元及以下的住宅修缮工程应纳入本区限额以下小型工程建设监督管理范围。

第三条（组织管理机构）

区住房保障房屋管理局是本区住宅修缮工程的管理部门。杨浦区住宅修缮工程管理中心承担本区住宅修缮工程的具体管理事务。

区各街道办事处、镇政府负责本辖区内住宅修缮工程的配合、协调工作。

区建交委对住宅修缮工程建设活动进行综合协调管理。区绿化市容、市场监管、卫生、人防、公安等部门以及供水、排水、供电、供气、信息等市政单位按照相关法律法规的规定和各自职责，负责相关设施设备的修缮、改造和维护的管理。

第四条（立项备案）

业主（指房屋所有权人或者经业主大会授权的业主委员会，未成立业主委员会的可以委托所在地居民委员会）应明确拟修缮内容、初步预算，落实修缮资金，并组织征询全体业主意见后，书面向区住房保障房屋管理局备案。

享受市级财力补贴的住宅修缮工程项目，由区住房保障房屋管理局上报市住房保障房屋管理局立项；享受区级财力补贴的项目，由区住房保障房屋管理局立项，汇总后报市住房保障房屋管理局；其他项目，由区住房保障房屋管理局出具备案证明，汇总后报市住房保障房屋管理局。

第五条（实施单位确定）

住宅修缮工程项目须选择具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位或者项目管理公司作为实施单位。区住房保障房屋管理局通过招投标方式确定实施单位目录，目录有效期2年。享受政府财力补贴的项目由区住房保障房屋管理局征求工程项目所在地业主和居委会意见后，在目录中选择指派实施单位；业主自筹资金项目，可由业主自行选择实施单位，也可在区住房保障房屋管理局确定的当年实施单位目录中选择。

实施单位确定后，由出资方、业主与实施单位签订委托实施合同。享受政府财力补贴的项目由区住房保障房屋管理局、业主与实施单位签订实施合同；业主自筹资金项目由业主与实施单位签订实施合同。合同中应注明资金来源与出资比例。

第六条（实施方案）

由业主、物业公司、实施单位会同相关专业单位共同确认住宅修缮工程的修缮科目。实施单位编制实施方案，实施方案内容包括：修缮科目、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等。

实施方案须经区住房保障房屋管理局审核，并根据《管理办法》第六条向业主公示并征询居民意见。确定后的实施方案，原则上不再调整。如确需调整或增加改造内容，须由出资方、物业公司、实施单位、监理单位和设计单位等共同会审签字确认后方能调整。享受政府财力补贴的项目，实施方案调整后总费用须控制在原预算额度内，经业主同意全额出资的超预算项目由业主与实施单位另行签订委托实施合同。

第七条（房屋检测和设计评审）

国家相关法律法规规定的项目在实施方案编制前应进行房屋检测，以下几类住宅修缮工程实施前宜进行房屋检测：

1、房屋成套改造工程；

2、平改坡改造工程有以下几种情况的：

（1）房屋建成30年以上；

（2）房屋存在倾斜、结构裂缝等较大安全隐患；

（3）房屋曾进行过改扩建和加层改造；

3、高层住宅外立面整治；

4、相邻工程对房屋产生较大结构影响后的住宅修缮工程；

5、涉及结构安全的修缮养护工程。

国家相关法律法规规定的项目在实施前应进行设计评审，以下几类住宅修缮工程实施前宜进行设计评审：

1、相邻工程对房屋产生较大结构影响后的住宅修缮工程宜进行工程设计评审；

2、高层住宅外立面整治宜进行工程设计和施工组织设计评审；

3、采用新材料、新技术、新工艺的住宅修缮工程宜进行工程设计和施工组织设计评审；

4、高度大于45米的脚手架分项工程宜进行施工组织设计评审。

第八条（施工单位选择）

1、使用市区财政资金或已列入固定资产投资计划的项目，总投资在200万元及以上的，应依法进行公开招投标；200万元以下的，可采用公开招投标、邀请招标、直接发包等方式确定施工单位，施工合同应报区住宅修缮管理部门备案。业主自筹资金项目可参照执行。

2、施工单位应具有与建设规模相符的资质，社会诚信度高，近三年无重大责任事故。施工单位应在其资质等级许可范围内从事工程建设活动，不得转包和违法分包工程。专项分包须向区住宅修缮管理部门办理合同备案。

3、招投标中禁止虚假招标、串通投标、恶意竞争和挂靠借用资质投标等违法违规行为。如有上述行为，一经查实，中标无效，取消该单位三年参加本区住宅修缮工程投标资格。

4、合同签订。实施单位与中标施工单位签订施工合同。工程计费标准应按国家和本市相关规定执行。安全生产协议和廉洁协议应同步签订。

第九条（监理单位选择）

1、工程监理。住宅修缮工程应当实行工程监理。区住房保障房屋管理局通过招投标方式，确定每年度的住宅修缮工程监理单位目录。入围该目录的监理单位可参与当年享受政府财力补贴的住宅修缮工程的监理工作，业主自筹资金项目可自行选择符合规定的监理单位，也可在目录中选择。

2、投资监理。享受市、区财力补贴的住宅修缮工程立项后，由区财政局指派专业投资监理单位对项目进行全过程投资监理。

第十条（工程材料选择）

区住房保障房屋管理局应按《管理办法》要求对工程主要材料定期进行抽检。如材料抽检不合格，要求材料供应商整改并依据相关规定予以相应处罚，如整改达不到要求，停止该项材料款拨付，该材料供应商三年内不得参与本区住宅修缮工程材料供应。如存在使用假冒伪劣材料的，除要求整改外，应对实施单位、施工单位等依据相关规定予以处罚。

第十一条（居民满意度测评）

住宅修缮工程竣工验收后，由区住房保障房屋管理局委托业委会（或居委会）根据《杨浦区住宅修缮工程居民满意度测评办法》，组织居民满意度测评，测评应于审计结算前完成。对居民提出的问题和反映不满意的地方，应及时进行总结并跟踪整改。居民满意度测评结果作为实施单位、施工单位考核评估的依据。

第十二条（审价决算）

工程竣工验收3个月内，施工单位应将工程决算，连同完整的竣工资料报送项目实施单位，由实施单位报送专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计。享受市级财力补贴的住宅修缮工程项目的决算审价审计单位由市住房保障房屋管理局指派；享受区级财力补贴项目由区审计局指派；业主自筹资金项目由业主自行指派。

第十三条（项目保修）

施工单位必须切实履行质量保修义务，最低保修期为防水防渗修缮3年；给排水管道、设备设施、电气设施和外立面饰面工程2年；公共部位室内装修、路面及绿化补植工程1年；其他项目的保修期由实施单位与施工单位在合同中约定。

住宅修缮工程质量保修期届满后，业主应当委托物业服务企业或具有修缮资质的企业维修养护，并负担相关维修费用。

第十四条（资金筹付）

1、资金组成

经审核，列入政府财力补贴计划的住宅修缮工程资金由市、区二级政府给予适当补贴，其余费用由业主自行筹措，政府补贴资金额按有关部门当年核定的标准执行。未列入政府财力补贴计划的项目资金由业主自行筹措。

2、资金筹集

区财政局负责落实区筹资金，区住房保障房屋管理局负责申请市级财力补贴资金，业主委员会负责落实业主资金。享受政府财力补贴的项目，业主资金应根据合同价和约定出资比例计算，在开工审核前全额拨付至指定账户，财务审计完成后统一结算。

3、资金拨付

工程费用按工程进度支付，财务审计完成后三个月内应支付至95%，保留5%保修款，待保修期满后付清。享受政府财力补贴的项目，实施单位的建设单位管理费按财政部《基本建设财务管理规定》和市住房保障房屋管理局相关规定合理使用。自筹资金项目可协商确定，并在实施合同中明确。

第十五条（工程安全和文明施工）

住宅修缮工程实施单位和施工单位对施工现场的安全生产负责。施工单位须按照《管理办法》和相关法规要求，结合施工现场的实际情况，做好安全、文明施工。实施单位应加强对施工单位的管理，按要求做好安全、文明施工等情况的全过程监督管理。

第十六条（工程质量）

住宅修缮工程实行“谁设计、谁负责，谁施工、谁负责”的原则，工程质量必须符合相关技术规范要求。勘察设计等单位应加强工程施工过程中的现场服务。施工单位应在施工现场建立项目管理机构，配备相应的管理人员，建立健全施工管理的各项制度，保证工程质量。监理单位应加强对实施过程中的监督管理。

第十七条（社会监督）

1、聘请市民监督员。由区住房保障房屋管理局会同项目所在街镇和居委会，聘请1-2名项目实施范围内办事公正、公信力高的业主或居民代表作为市民监督员，对工程现场安全生产、文明施工、工程质量等进行监督，并参与项目的竣工验收工作。

2、接受社会监督。杨浦区房屋维修应急热线962151平台负责受理市民群众对本区住宅修缮工程实施过程中的各类违规行为以及涉及工程安全、质量、文明施工等的投诉举报，并做好跟踪处理。

第十八条（责任追究）

如有违反国家相关规定和本实施意见的，按照市住房保障房屋管理局《关于加强住宅修缮工程工作问责制度的通知》和杨浦区相关问责细则规定，进行问责，造成重大责任事故的，依法追究企业法人代表和直接责任人员责任。

第十九条（附则）

本实施意见以国家现行政策法规和《管理办法》为依据，如国家及上级部门规定有变动或有新规出台，以国家及上级部门规定为准，未尽事宜以国家相关政策法规和《管理办法》为准。

第二十条（施行日期和废止事项）

本实施意见自印发之日起施行，有效期至2018年12月31日。《上海市杨浦区人民政府办公室转发区住房保障房屋管理局制订的〈杨浦区住宅修缮工程管理实施意见（试行）〉的通知》（杨府办发[2012]14号）同时废止。

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