老旧小区改造调研报告
十三五以来，贵定县大力推进城镇化建设，新城区拓展迅速，老城区发展缓慢，在市政环卫设施配套、建筑布局、人居环境等方面的问题日渐突显，给老城居民的生产生活带来诸多不便，已较难适应新形势下城市经济社会的发展需要。
一、老城区现状及存在的主要问题
(一)市政设施方面
1.升级改造缓慢，市政设施老旧。老城区除白改黑市政路网改造工程外，棚户区改造拆除的老旧房屋约占老城区面积的1/6，市政设施多停留在50、60年代基础上进行零星修补和新增了一些路灯。
2.道路狭窄且多处破损，人车混行。一是车行道、人行道均较为狭窄，车流、行人之间没有任何防护措施，以致人车混行、交通混乱。二是车行道和人行道坑洼、破损较为严重。在老城路网建设时并未改造地下管线和重建路基层，仅在原路基的基础上硬化路面或铺设沥青层，人行道也仅是简单硬化;路网建成后养护不足，雨污排放管沟设计也不够合理，造成路面容易积水(或过水)，从而加剧道路破损程度。
3.供水设施老旧，排查检修困难。老城区沿用的是我县50年代建成的饮水供给系统，其管线深埋于地下，且多位于道路中间。老城区供水需求虽然能基本保障，但由于管线多处未设置检查井，只有在看到路面渗水了才开挖路面维修管线;雨污排放改造项目很难覆盖老城区，新建项目只能简单地将排污、雨水管线接入原有系统，造成淤堵了就开挖除淤，日常管理、定期维护检修都相当困难。
4.空中管线乱搭，安全隐患突出。由于老城区管线架设的管理缺位，人们只求方便却很少考虑其安全性和美观性，强弱电交联并行，架空管线乱搭，已形成一张剪不断、理还乱的城市蜘蛛网，不仅影响老城区的形象风貌，对于砖木老旧房屋较多的老城区来说更是一个不容忽视的安全隐患。
5.燃气管网迁入改造困难。由于老城区地下管网繁杂，各类管线之间的安全距离不达标，埋设燃气管线十分困难，以致老城区的居民只能使用瓶装燃气，煤改气工程难以推进。
6.公共场地较少，绿化率偏低。目前老城区仅有城隍庙和创意公园2个市民活动广场，辐射区域较小，难以满足人民群众日益增长的休闲文化生活需要。其次是老城区的公共绿地(含行道树111株，折算为1亩绿地)不到____平方米，和黔南州城区绿地率35%的指标相差甚远。
7.路灯和景观照明投入不足，亮丽工程推进缓慢。一是路灯景观照明专用电缆线超负荷(或带伤)运行，以致电压功率不足，照明亮化达不到预期效果。二是路灯和景观灯的建设与布局还存在较多盲点，夜间昏暗，主街道两侧楼体基本无亮化;绿化景观带也未配备景观灯或因缺少经费维修而失明成空摆设。三是电路的维护检修通常是依靠人工巡查和群众举报来确定故障点，未能引入时效性更强的智能化路灯管理系统。
(二)环境卫生方面
1.环卫工人劳动强度大，机扫率偏低。由于老城区街道路面狭窄、车辆拥堵、流动商贩较多等因素，有的区域甚至连拖拉机都很难进入，生活垃圾只能上门收集，机械化作业程度低，道路清扫保洁多数靠人工完成，环
卫保洁效率低且质量得不到保证。
2.公厕配套设施简陋。由于老城区公厕建设早、标准低，厕外空间狭小，厕内设施简陋陈旧，通风采光和保洁除臭条件差，还有公厕的地下管网规划不够合理，容易堵塞导致部分蹲位不能开放使用。赶集日的人流量剧增，老城区的公厕和道路等设施都在超负荷使用，设施故障率居高不下。
3.环卫外包的界限不明。老城区纳入环卫清扫保洁外包区域和小区、社区的边界划分不够清晰，两者交界地带的环境卫生问题和矛盾较为突出。
4.市民环卫意识不强。随着人们生活水平的不断提高，部分市民的生活习惯与文明素养却未能与时俱进，不尊重环卫工人们的辛勤劳动成果，人为破坏环卫设施、随地乱扔(或乱堆)垃圾等不文明行为还较为普遍;每次赶集散场后，二十多名环卫工人要清扫垃圾至凌晨1点左右，清理垃圾约35吨。
(三)市容秩序方面
1.交通不畅，停车困难。老城区街道仍为县城区交通的主次干道，街道两侧就是居民集聚区，车来人往，人车混行，交通节点不畅，道路交通负荷过重。尤其在赶集日当天，交警、城管在老城区路口设卡禁止车辆进入，拥堵问题依然难以解决。由于老城区缺乏大型的停车场，而市场周边又未设置一定数量的停车泊位，加之残疾人三轮车和老年代步车随意穿行和非法营运载客，导致道路两侧和市场周边的车辆乱停乱放现象较为严重;每逢赶集日，车辆无法驶入老城区，行车难、停车难、行路难现象更为严重。
2.市场隐患多，市容秩序整治反弹严重。供销社农贸市场：供销社农贸市场位于老城区平等北路中段，市场占地面积____平方米左右，因市场自
身管理原因，商贩不愿进驻市场内部经营目前，贵定县供销社农贸市场内部仅有肉摊6个、菜摊10个，由摊主之间协调自主管理经营。华亿农贸市场：建筑面积2486平方米，市场内商业门面30间，市场外商业门面34间。目前，市场外的门面34间全部回迁安置或销售完毕，市场内的30间门面中回迁安置的有11间、已销售的门面10间、公司融资抵押的门面14间。市场内共有摊位244个，其中占地面积最大的肉摊位40个，已经销售的摊位42个，剩余202个摊位都未销售，但有部分是盛世广场房地产开发有限公司抵押融资处理，具体情况是：根据市场的需要，市场内的30个玻璃门面拆除部分改成摊位，其中拆除的玻璃门面59号至72号抵押给私人。目前，该市场由贵定县市场管理有限责任公司进行内部管理，由于该市场内部容量有限，已无法满足当前的市场需求。小十字农贸市场：小十字农贸菜场初建于____年，为未修建完成的烂尾楼，主体为钢架大棚和摊板。小十字菜场产权较复杂，除贵定县市场管理有限公司管理的大棚、摊位和门面外，还有县农业银行，贵州圣奇公司有部分场地产权，现有的大部分商铺基本已出售给个人。贵定县市场管理有限公司拥有产权的营业区面积1476平方米，包括钢架塑顶大棚两个，门面四个，其中菜市场两个，鸡市两个，管理的摊位126个。____年因小十字菜场出现安全隐患，经县有关部门查验后属于危房，不能再继续经营，____年初贵定县市场管理有限公司从小十字菜场撤出，对公司资产进行封存。目前小十字菜场由市场内业主经营，自行管理。截止____年9月，仍有29户经营户，所经营场地均不属贵定县市场管理有限公司管理地段。由于安全隐患及内部配套设施已不适宜目前的市场需求。老城区的摊贩随意游走、门店延伸、出摊占道经营
等马路市场现象较为普遍，我局清理整治离开后又开始反弹回潮，整治成效不明显。
3.老旧私房较多，违建隐蔽管控难。老城区除佳和、华亿、中福家园三个住宅小区外，其余均为数量众多的居民私有老旧房屋。由于老城区背街小巷纵横交错，私房建设密集，加大了违建巡查管控的难度。
二、工作措施
(一)科学论证抓好老城规划编制。老城区原有规划和实际需求差距很大，在编制规划时要明确老城区的发展方向和建设模式，综合考量特色与文化，做好取舍保留，组织专家学者修改完善老城区的控制性详细规划和局部区块的修建性详细规划，多方论证定稿后实行一张蓝图干到底，逐步改变老城区面貌，让整个城市再次充满活力，不断提高城市对人口和产业的吸引力，进而推动城市持续健康发展。
(二)逐步完善市政基础设施。一是将中福家园部分停车位作为临时停车疏导区，解决短期内停车。二是在市场周边路段划分机动车、非机动车停车位，缓减停车难题。三是协调启用华亿地下停车场，规范路面停车秩序。四是在老城区规划建设汇集市场、停车场、休闲小吃等综合性能停车场，并开放小区、菜场、学校、机关单位等停车位。五是在老城区赶集的集中区域划分出安全应急车道，确保应急车辆能顺利通行。六是整治取缔残疾人三轮车、老年代步车、非法营运车辆。
(四)规范整治市容环境秩序。一是在中福家园附近设置一个流动摊点疏导区，并督促城隍庙广场周边零摊入驻经营。二是对供销社农贸市场权属进行核实，参照华亿农贸市场管理模式引入物业管理公司进驻管理。该市
场投入正常使用可作为老城区早菜批发、小吃摊点等流动摊贩的安置疏导区，有效缓解老城区占道经营等违规现象。三是加强与街道、村(居)小区的沟通对接，明确老城区环卫保洁区域，压实环境清扫保洁的管理责任。四是尽快启动老城区的集市搬迁工作，着力解决老城区赶集日拥堵、环境脏乱差问题。五是加强新闻媒体宣传教育，营造市容环卫工作广播有声、电视有影、栏目有图的宣传声势，让广大市民认识、理解和支持环卫工作。
(五)联防联治抓好两违管控。整治两违单靠某个部门来唱独角戏是难以奏效的。街道、村(社区)应按属地管理原则积极主动履职，充分发动群众参与监督举报，收集两违源头信息及时报执法监管部门处理;同时执法监管部门也要加大巡查，发现即查处，形成多部门齐抓共管、严打违建歪风的良好工作氛围。
根据在____年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将推进老旧小区微改造定为常委会____年重点调研课题之一。____年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。
调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市
财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。
在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。
一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析
(一)全市工作概况
作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据____年市城市更新局汇总统计，我市拟将____年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新__成立前建成老旧小区31个、新__成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至____年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。
我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访
维稳等工作。微改造已经开展的工作有：
一是开展调研摸查。根据____年国家住建部要求，____年市城市更新局组织各区对全市____年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。
二是制定规范性文件和实施方案。____年底，《广州市城市更新办法》发布。____年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。
三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，20__、____年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，____年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷;____年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。
(二)海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为房中房出租，房管部门执法难;外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染
扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。
在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。
继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作(具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料)。
福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：
1.反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任
务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道____年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。
2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量按照居民提出的要求进行改造;积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。
3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高自我教育、自我管理、自我服务、自我监督的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出街道要我改到主动要求改和有人
协调改的小区改造氛围。
5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。
6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。
(三)其他典型微改造项目现状及其分析
____年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。
1.上述典型项目的工作侧重点。
(1)以改善民生基础设施为主要方向的有：
越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以三改造一落实模式推进，即改造公共设施(包括三线、三管、室外公共消防设施、小区视频监控等)，改造老旧房屋(包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等)，改造人居环境(包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等)，落实完善社区物业管理机制等;海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点;荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场;白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。
(2)以维护和传承历史风貌为主要方向的有：
荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目(一期)按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成;恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业;白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。
(3)以整治提升环境景观为主要方向的有：
天河区针对城中村脏、乱、差、堵现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰;黄
埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。
2.上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。
越秀区为贯彻落实市委主要领导将珠光街作为越秀区老旧社区三线三管整治试点有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，推进微改造落实，该项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部分的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户部分的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的西村经验，主要特点是在实践中探索出先自治、后改造模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创造出基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以政府主导、企业承办、居民参与的民改商形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集
团建设及运营，并给予其____年的经营权，计划总投入资金约为1亿元，建筑成本回收周期为____年半。期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府计划将继续发展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推进石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级安排资金1000万，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院项目实施过程中，区有关部门注重引导公众参与到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、三线乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。
(四)我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题
在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：
1.对于微改造的思想认识亟需提高和统一。
调研组发现，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些认识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性;二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和决定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，容易导致作为夹心层的区、街道产生畏难情绪和等靠要、拖推避思想，积极性不高;三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性
任务认识不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推进不够彻底等，出现了诸如专门建墙遮挡部分老旧房屋;写有广州市历史建筑字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。
2.老旧小区微改造总体规划亟需制定。
广州市作为超大型城市，居民小区数量庞大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局____年初步摸查了全市老旧小区情况并将779个老旧小区纳入微改造计划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于订单式、报销式的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。具体表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造计划，如海珠区南石头街福南新街16-27号大院;有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程;有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严重、基本不适宜人居住的区域却纳入了微改造项目;将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本计划。此外，随着年代推进、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般情况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至____年。但该小区在____年曾遇
到部分外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态掌握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面按照轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施计划。
3.资金保障效度、力度亟需提升。
调研发现，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有一定差距，另一方面又出现财政支出进度不理想，原因主要包括：一是部分区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理;二是街道作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、使用等流程还不够熟悉，工作未能按计划推进，资金支出相应受到影响;三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依赖市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不理想。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。《广州市老旧小区微改造建设标准》的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量庞大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。
4.微改造有关法律法规体系有待完善。
经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，容易出现以下问题：首先是缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足;其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强;再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题复杂，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。
5.工作标准规范、审批程序有待完善。
经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建设标准的主要是市城市更新局印发的《广州市老旧小区微改造实施方案》，方案中所附微改造建设标准中部分项目的建设标准比较宏观、概括，具体操作性和指引性不够强;涉及到技术指引的较为详细的目前只有关于三线整治的实施方案和技术指引(试行)，其余改造工程项目暂无详细的技术规范和导则;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的《广州市微改造工作流程指引(试行)》，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际
需要仍有一定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相关规定，微改造不需要进行规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量安全监督和施工许可手续时，却由于无法提供上述部门的审批意见而无法顺利办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台具体指引。
6.工作协调机制不够完善。
老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特别是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开始协调，直至目前为止，该区9个微改造项目仍未有一个项目的三线整治工作完成现场施工，严重影响后续工程的实施。
7.改造过程中涉及土地、规划、消防的问题与矛盾需进一步研究解决。
受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局改变困难，增设公共设施相对复杂，特别是增设电梯方面，目前列入微改造计划的老旧小区成功增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等不利影响，基本不支持;未满足建筑退缩、消防、结构安全、日照时间等要求;受周边管线
和电力增容等条件制约。
8.部分老旧小区房屋由于特殊条件导致不利于管理和改造。
一是由于企业改制、破产等诸多原因，造成部分单位小区(如南石头街福南新街16-27号大院)及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权原因造成维修、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于庞大、位置过于分散、部分历史租户(特别是上世纪90年代末因政策原因不能参加房改的住户)视租住直管房为自身福利而不服从管理等原因，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和维修成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。
9.物业管理机制亟待建立。
我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备维修养护等方面无法日常顺利开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在《广州市老旧小区微改造实施方案》有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目(含国有企业老旧宿舍区)建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成
困扰，从而影响微改造效果的持续性。
总之，当前我市老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。
二、兄弟城市老旧小区微改造工作情况和经验做法
____年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发现，四个城市都把老旧小区微改造(综合整治)工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，专门出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上改变了老旧小区居住环境，不断增强市民百姓的获得感。有关工作情况和经验做法如下：
(一)加强调查摸底，明确改造范围。
一是在实施改造前对老旧小区进行了详细的调查摸底。____年底开始，天津市由市国土房管局牵头开展了中心城区旧楼区现状拉网式调查摸底，共涉及2186个小区、6920万平方米、14707幢楼、113万户，综合调查了所有房屋的产别、建筑年代、建筑规模、小区存在问题及其成因。北京市在开展老旧小区综合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋
底数(约6950万平方米、128万套)。合肥市在实施老旧小区环境综合整治工作前，也提前进行了摸底工作。二是在充分摸底基础上明确改造范围。北京市明确将1990年前建成、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)纳入综合整治范围。天津市分步将中心城区旧楼区纳入改造，20__至____年推进3幢楼以上1340个成片旧楼区改造，____年对剩余散片旧楼区进行改造。杭州市____年针对不成套木(砖木)结构、简易砖混结构房屋实施了危旧房改善工程;____至____年，针对老城区____年前建成、尚未实施物业管理的老旧住宅区实施物业管理改善工程;____年，重点针对70、80年代建造的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将____年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积达到5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，20__至____年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。
(二)强化资金投入，推动工作落实。
各地在经费保障方面给予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在十二五时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在20__至____年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资51.7亿元(不含水电气改造等专项资金)，改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直接受益。合肥市在____年至____年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及15.7万户，45.9万人，并计
划于20__至____年间投资21.52亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，20__、20__两年才一共安排财政资金2.5亿元，推进106个微改造项目，资金投入力度相对薄弱。
(三)明确工作标准，切实实施改造。
一是建立工作机制，明确工作标准、程序和责任。北京市先后发布了《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》等文件，明确提出改造工作的目标范围、整治内容、职责分工、项目组织实施的步骤和程序以及相关保障措施。天津市编制了包含房屋综合修缮、管道节能改造、外部环境整治、综合配套维修四大类、46个子项的《旧楼区综合提升改造工程导则》;制定了涉及施工管理、接管验收、资金监管、信访服务等方面20余项管理制度。合肥市发布了《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》，明确了基础设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项23个子项工作内容，以及制定工作计划、确定设计和监理单位、编制项目初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工管理、验收接管等工作步骤和具体要求。二是在改造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年代房屋分别改造。以北京市为例：小区公共部分方面，进行水、电、热、通信等线路、管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化、景观、道路、照明设施改造，更新补建信报箱，根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990年(含)以前建成的，进行节能改造、热计量改造和平改坡，对楼梯进行清洗粉刷，根据实际情
况增设电梯、空调规整、楼梯外线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等改造;对1980年(含)以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积(加建阳台)。
(四)充分听取意见，主动接受监督。
各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参与全过程，为微改造顺利实施创造良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民意见，试行一小区一方案。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会服务平台，主动接受群众监督。四年累计聘请了2744名社会监督员，对改造工程和接管服务落实情况实施全方位监督。组织工程验收引入了群众评判机制，现场听取群众监督员、居民代表、居委会意见，试行一票否决。杭州市危旧房改善坚持以人为本、落实四问四权，即改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改问计于民、改得好不好问绩于民，落实广大老百姓的知情权、参与权、选择权、监督权，积极探索建立党政、市民、媒体三位一体的民主促民生工作机制。合肥市在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的知情权、参与权、选择权，明确居民共同管理小区的义务与职责。对拟整治的小区专门就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民意见(规定需覆盖小区80%居民)才列入下一年工作计划，施工期间，接受社区志愿者和居民的监督，工程竣工后，组织街道及居民代表参与验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民意见基础上，确定试点小区综合整治方案，明确基础类改造内容必须完成，自选类改造内容由居民共同决定。
(五)坚持让利于民，推进惠民政策。
在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营项目(如养老服务)收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进户，其中拼厨加卫增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于____年出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行住改非的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定保护的建筑物出售。
(六)引入物业管理，建立长效机制。
各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台《关于印发_lt;关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见_gt;的通知》，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参与社区治理和建设。天津市制定完善了《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出1.6亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际采取社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民
自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，提供社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站按照有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理等八个有的管理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为0.15元/平方米月(可上浮20%)。合肥市参照杭州市做法提供专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一委托一家物业服务企业负责管理，向居民收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和使用。
三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议
党的十九大报告指出：__特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这个矛盾是以人民日益增长的美好生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满意度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要矛盾、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，必须稳步推进和长期坚持。结合调研情况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微
改造工作上新台阶，现提出如下建议。
确立权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢的改造原则
纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特别是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来很多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要原因之一。为此，必须分析老旧小区的产权结构，确立权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢的改造原则，方能寻找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。
首先，根据《物权法》，对房屋专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部分享有单独所有权，形成了共用部分所有权脱离专有部分所有权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民(即房改房所有人、商品房所有人、回迁房所有人、公房承租人等)之外，在原售房单位或产权单位仍存在的情况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消除因所有权不明晰的情况下无人担责所形成的失管现象。
其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源
等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业(特别是如物业管理用房、停车位置、地下空间等)的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。
再次，按照微改造的内容对改造责任进行分类。《物权法》第七十、七十二条和《物业管理条例》第五十二条对于小区管线设施的所有权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，具体是公房由政府负责，房改房、商品房等由产权人承担。对于公共基础设施的改造，对原有设施的改造，可以依据表前表后原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责;新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施(水、电、气、通信)等的改造，可探索将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，给予改造企业合理的收益，激发其积极性。
最后，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参与改造的企业(包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等)、居民组织(如居委会、业委会、建管委等)以及老旧小区居民。政府相关职能部门责任应主要集中于制定规范、标准，从宏观上统筹把握协调微改造的开展，当好裁判员，并给予必要的财政补贴以调动其他社会主体积极性。相关企业则应遵照政府规范、标准和合同进行相应的工作，保质保量完成微改造工作。居民组织需发挥最直接的协调居民关系、统一
改造意见等作用;应当逐步引导广大居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，积极参与微改造工作。
(二)确立摸家底订规划明主体出指引强监管的推进机制
摸清详细底数，合理评估分类。
合理界定、摸清底数是稳步推进老旧小区微改造的基础性工作。
一是合理界定。何为老旧小区，全国各地对此定义不一。综合我市和全国各地的情况，老旧小区的特征可以大致归纳为建筑年代相对久远、建筑结构比较单一、建筑性能已经退化、基础设施较为陈旧、基本公共服务不完善或缺失、环境质量不达标等，总体而言就是居住功能达不到宜居甚至是可居的标准。为此，我们应从上述大的方面继续完善、细化出一套关键指标，确立我市老旧小区的界定标准。
二是摸清底数。切实发挥市城市更新部门的统筹作用，协调有关部门，完善信息共享机制，建立数据信息平台，完善动态更新、掌握老旧小区基数和改造内容的工作机制，通过历史资料查询、部门信息共享互助共享、实地踏勘、问卷调查、分类访谈、委托第三方机构调查等方式，进一步充实我市老旧小区各方面的数据，包括街道、居委、居民等主体对微改造的意见和需求。同时，注重加强动态的房屋安全普查，对于老旧小区中的危破房进行重点标识和登记。特别是可以结合当前正在进行的四标四实工作，进一步摸清我市老旧小区底数，掌握产权来源、建筑年代、危破程度、基础配套设施、基本公共服务条件等情况，做好老旧小区地块标图建库工作，细致掌握各区老旧小区的大致类型及其所处区域。
三是分类评估。在总体策略层面，要充分考虑微改造投入的可行性、可
实现性和实效性，按照实际改造需求对老旧小区改造进行分类评估。对于公共基础设施严重不足、危旧平房密集、厨卫设施不全，破旧拥挤，环境卫生脏乱差、没有历史保护价值，改造成本过高，甚至高于重建成本的的区域，如海珠区草芳围社区等一类小区，建议采取差异化城市更新的策略，通过成片连片整体改造、国有旧厂房改造和土地整备等途径，进行城市更新。对于适合开展微改造小区，要根据不同实际和需求进行分类施策。对于企业改制、破产造成失管的单位小区，建议由政府牵头组织其基本公共服务设施的建设和改造工作，具体如海珠区南福南新街大院、荔湾区西村街广啤雅苑、白云区大金钟路48号大院、黄埔区文冲船厂生活区等;对于历史悠久，房屋产权、年份、种类、租住人员构成等复杂，既有解放后楼房，又有历史建筑，同时还存有违章建筑等的老旧小区，有关自选动作适宜实施一楼一策。在改善民生的基础上，强化其文化元素，凸显其历史文脉和文化特质，具体如越秀区仰忠社区等。不容忽视的是，此类老社区普遍存在违章建筑，应在微改造过程中坚持零容忍予以打击;对于确有改造必要，设施相对较为完善，也有自我更新实力的小区，不宜由市安排大量资金实施微改造，应鼓励其自我开展环境整治，如天河区石牌村等。对于传统历史文化街区，如荔湾区恩宁路、十三行街区等，要加强专项规划的宏观引领作用，规划应以人为本，坚持使历史文化街区在保障基础民生的同时，加强保护历史环境进行品质提升和功能补强，擦亮其历史名片，发挥其独有文化影响力，增强市民对于街道和社区的归属感。在具体操作层面，要形成政府居民双向而行、意见统一的评估立项机制。政府方面，要在摸底工作基础上，按照改造迫切性尤其是基本公共服务缺失程度进行排序，完善、细化微改造内容以及评估、申报指标，尽快建立老旧小区微改造的政府项目库。在区级操作层面上，各区要把好项目申报前的评估关。要充分发挥区、街、镇和居委的引导作用，要通过实地调研、走访调查、成立老旧小区建管委或业委会自主开展等方式，扩大居民知悉面和参与面，引导居民自行申报，建立引导居民提出申报项目区、街比对政府项目库形成初步评估结果公示征求居民意见居民确认并正式立项的工作流程，提高申报项目的公平性、合理性和公认度。其中，在政府项目库内、改造意愿强烈(达成改造共识人数比例越高)的，其立项申请可以优先考虑。对具有改造必要性和可行性的小区，要进行改造前的基于小区全生命周期的第二层次的评估，发现存在的问题和隐患，为改造工程提供科学的评价标准和定量依据，确定改造方向、目标和具体程度，从而为后续资金投入明确投资方向和进行标准控制奠定基础。
2.制定专项规划，统一有序推进。
老旧小区微改造具有紧迫性和长期性的特点，是未来政府一项重要的系统性工作。因此，应该坚持规划先行的理念，通过科学合理的规划，将上述摸底、评估后的老旧小区的分类和改造内容在规划中充分体现，有原则、有步骤、有方法地积极稳妥推进。要根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各区功能布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定以____年(全面建成小康社会)、____年(基本实现社会主义现代化)等历史任务节点为期限的微改造专项规划，明确近远期老旧小区改造的重点和内容，到____年实现基本公共服务全覆盖、全到位，在此基础上，到____年实现小区综合
服务功能进一步完善、小区人居环境进一步优化。各区要根据上述总体规划制订微改造详细规划，明确改造具体内容和进度，以此在全市层面确立明晰的微改造的工作对象和区域范围。同时，注意规划编制的前瞻性，合理预留在一定时期内老旧小区数据更新空间。与此同时，对文物和历史建筑进行细致摸查，出台专门针对历史文化街区的微改造工作计划，注重历史文脉传承、功能再造和活化利用，有计划地引入合适产业类型，推动此类地区文化旅游业发展。
3.明晰责任主体，优化工作流程。
提高全市老旧小区微改造工作议事机构层级，并将老旧小区微改造建设标准中各个规定项目涉及的主管部门、业务部门(市自来水公司、市燃气集团、__电信、广州市有线电视等)纳入城市更新工作领导小组成员单位，在审核城市更新年度计划时，将老旧小区微改造同步纳入城市更新年度计划和各单位、公共事业企业年度计划。要进一步加强对城市更新工作的统筹协调力度，强化对区、街道工作特别是基层难以协调的问题的指导和支持力度。进一步理顺市城市更新部门与其它部门在工作中的角色定位，明确规划、建设、城管、环保、物价、广电、消防等部门的职责分工，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。找准现有微改造审批程序提速的主要障碍，在合法合理的基础上，简化审批流程，形成高效、规划、科学的微改造建设管理模式。探索简政放权，探索将审核审批权和具体事务下放各区，实施微改造备案制，建立老旧小区微改造便捷机制。建立对水、电、气、有线电视等业务部门的监管机制，将老旧小区微改造项目涉及的三线整理、供水供电改造、燃气入户等工作列入上述
企业的考核清单，对有关企业支持微改造项目改造提出考核要求。
4.出台程序指引，规范标准流程。在实际操作流程中，市政府应当按照协同、快速、便捷的原则，充分发挥统筹、引导、规范作用，完善老旧小区改造有关标准规范，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，进一步提高工作规范化水平。在市级层面为老旧小区微改造项目制定专门的道路开挖、市政给排水设施接入、绿化迁移、质量安全监督登记及施工许可手续办理的指引，各区可以探索诸如参照环境提升项目施工办理程序制订微改造项目施工手续等途径，简化办理程序，加快办理进度。探索建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人士作用。加强对老旧小区三线整治等技术指引实际操作情况的调研，及时完善、细化三线规范标准、技术条件等方面形成一套规范操作指引，重点解决街区狭窄导致供电网线铺设难度大、弱电网线下地设计企业标准不统一、供电线网规划和老旧社区微改造规划难一致等主要问题。要根据小区实际情况，研究增设社区服务点、公共卫生间、立体停车场、垃圾压缩站、再生资源收集点、变电站等配套设施工作标准体系。
5.加强全程管控，强化监督考核。
加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。加强对各区执行建设标准的督导检查，市城市更新部门要对各区落实项目工程现场督查、发现问题及整改、工程项目质量监控等实施定期的收集、督导、抽检，确保项目工程按时保质推进。要注重充分的信息公开，依托相应的管理信息平台，向社会公布微改造工程项目的各类信息。加强
事后考评和通报问责，对于未能完成工作进度的，视情况采取通报相关单位及其责任人、暂停该区项目审批、扣减城市更新资金等问责方式。各区要出台符合各自实际的配套操作细则，发挥街道、居委能动性，简政放权，运用督导、奖惩等机制促进街道推进微改造工作。充分发挥准备设立的监察委员会和市、区审计部门等作用，坚持全程、深度介入，加强对微改造工作全程的监察、监督。注重让群众、特别是老旧小区的居民以及其他利益相关者参与到监督与管理的过程中。探索发挥两代表一委员属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。
(三)完善老旧小区微改造资金投入和保障机制。
鉴于老旧小区微改造工作的长期性及其所需资金的巨量性，政府应该坚持权责统一、各方共担、政府投入和市场化运作并存的原则，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照国家住建部老旧小区改造试点工作座谈会精神，探索采取居民、原产权单位出资、政府补助等多种方式实施老旧小区微改造。
首先，要在理顺权责关系的基础上，按照基本公共服务保障要求，明晰出资关系。如，对于基础设施的改造更新，要区分是属于改造类还是新增类。改造部分可按照表前表后原则(表前归相关企业、表后归个人)确定的责任主体出资。公益性新增基础设施，包括绿化、文体设施等，可由政府出资;可经营性基础设施，包括新建停车设施、新增管线设施等，可由最终受益人出资。
其次，要探索利用多种融资方式。通过政府购买服务等方式，充分发挥
城市更新基金的杠杆作用，撬动引导社会资本参与。对于预期收益性较低的改造项目，应当发挥财政资金的民生保障作用。对于预期收益较高的项目，应当调动社会各方积极性，充分利用各种金融机构贷款等资金渠道。实践证明，老旧小区微改造会使居住小区产生增值收益，可以探索将增值收益打包成相应的资产，通过资产证券化、贴息贷款等多种形式的市场化运作模式，增加社会资金注入。同时，探索由居委会或街道代为管理，充分利用小区公共用地、闲置用房，委托专业的公司或通过互联网平台为需要路演展览、小区广告的企业等供应场地，以及通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造和二次供水设施、道路、绿化、文体设施等项目的维护管养资金来源。要盘活用好已有的资金，逐步建立完善持续性的个人资金来源渠道。具体而言，当前主要是充分发挥物业专项维修资金的作用，市政府要及时检视《广州市物业专项维修资金管理办法》施行效果，为进一步完善相关规定积累实践经验。对于未成立业委会、无物管单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任时，可以由街道代为申请物业专项维修资金，用于房屋修缮。完善物业专项维修基金的补缴办法，将未缴纳的国有企业旧宿舍区纳入补缴范围，允许其以单位或个人名义补缴相关费用。同时，探索创新个人住房公积金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用个人住房公积金支付微改造中个人承担的部分。
在政府操作层面，要向先进城市看齐，按照确保基本公共服务基础设施改善、环境提升并举的原则，稳步加大资金投入力度。将关乎居民切身利益的基本公共服务项目改造内容纳入财政全额补助范围，将建筑节能改造、小区公共部分雨污分流改造等项目也适当纳入财政补助范围。对于危房改造，政府要通过政府资助(包括技术支持、政策咨询等)等方式，进一步发挥引导、支持作用。充分考虑无房改房、贫困户集中的老旧小区的需要，提高用于建筑本体方面的市财政出资比例，并对低保户、贫困户和困难家庭出资部分予以重点支持。要避免条块分割，探索整合小区改造资金、建筑节能改造资金等，拓宽资金来源，统一调度使用。科学合理编制预算，市、区城市更新部门要充分考虑实施项目的成熟度，做好资金测算工作，切实做好财政预算滚动计划。制定城市更新项目验收、考核办法及资金管理办法，从制度层面规范我市城市更新资金分配使用。同时，要构建转移支付资金全过程监管体系，以项目考评结果为依据，结合以奖代补等方式，提高转移支付资金使用效益，减少浪费。
(四)建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。
老旧小区微改造要与加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局紧密结合，健全共建共治共享的微改造工作机制。发动街道、社区(居委)等基层力量，发挥居民基层协商自治作用，提升老旧小区微改造的实施效率。具体而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，实现长效管养机制全覆盖。
在街道、社区和居民层面，对于基础条件较好的小区和经过微改造可以达到引入规范化管理水平的小区，要积极引入规范化的物业管理。街道、社区应帮助、指导小区组建业主委员会，特别是要优化诸如国有企业老旧宿舍区等小区业委会的成立机制，在业委会成立、审批、备案各方面予以支持。在物业服务企业的引入环节上，要广泛征求意见，扩大居民对物业
管理的参与度和认可度，着重明确服务内容，确定服务标准和收费标准。同时，探索专业物业管理公司或业委会提前介入微改造方案的做法，参与谋划小区停车位、公共空间利用、管线改造和监控视频等设置的总体设计，为后期建立物业管理制度的顺畅衔接和顺利运行提供支撑。对于条件较差，无物管或物管已经退出的小区，有业委会的，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式，成立小区物业服务中心，招聘诸如小区内的下岗人员等，明确服务内容和收费标准，依托物业服务中心进行管理。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以由社区居委牵头组织召开业主大会，由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务，整合区域内资源，通过区域内泊车抵偿服务、便民设施收入等弥补资金短缺，保障管理的可持续性。
在政府层面，建议借鉴杭州等城市建立物业管理的做法，出台实施适合广州实际的老旧小区物业管理或准物业管理措施，引导业主做好后续维护管养工作，从根本上巩固微改造工作成果。市、区政府每年给予街道和社区一定的管理经费补贴，加大对物业管理的财政支持力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻。培育发展多样化的物业管理市场、特别是针对老旧小区的微利、非营利的物业服务市场。完善社区网格化管理制度，落实网格点责任人、保洁员、巡查员、志愿者、挂钩部门联系人等主体，实行对老旧小区的全天候管理全覆盖。强化城市管理综合执法，依法及时处置老旧小区违法建设、乱堆乱放等违法行为。加强目标管理和
考核，政府要将老旧小区长效管理情况纳入年度目标考核，合理设置考核分值和权重，开展定期考核，采取设立专项经费并以奖代补的方式，根据考核结果拨付予街道，强化长效管理机制。加强对社区建管委的日常运作机制的完善以及对其在人、财、物保障机制的探索，借此筑牢居民社区自治的基础。从各个层面加强对老旧小区居民在共同维护、共同承担、共同受益理念方面的宣传，提升居民权利、义务对等的观念自觉。构建良好公共道德风尚，推动形成良好的社区建设管理秩序。最后，应鼓励有能力的老旧小区自发开展微改造工作，加强政策指引，适当予以补助，推动形成老旧小区自我更新的新常态。
(五)完善老旧小区微改造相关法律法规和配套政策体系
在法律法规体系方面，建议制定有关老旧小区微改造的专门性法律法规，内容建议包括老旧小区认定分类、改造程序指引、涉及主体及其权责关系等。在配套政策体系方面，建议在国家层面，制定关于老旧小区微改造涉及规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策。我市可针对新增用地与存量用地、新建房屋和老旧小区微更新改造的差异，进一步健全符合广州存量用地和老旧房屋更新改造实际的配套政策体系。落实公共服务设施建设标准，完善社区公共服务设施配套建设机制，确保社区基本公共服务设施同步规划、同步建设。研究建立老旧小区微改造适用土地、规划、消防标准体系，配套出台有关措施。同时，根据我市实践情况，积极向省、国家提出立法和政策性建议，研究破解老旧小区新增设施有关难点问题，同时注意避免城市更新过程中容易出现的底层高密度向高层高密度的转变。增设电梯是今后一段时期我市重要、迫切的民生问题之一，建
议参照北京等地的做法，及时总结荔湾等区增设电梯工作经验，加快研究提出适合老旧小区增设电梯的实施意见，严格落实两个2/3规定，通过有效协调争取底层住户支持，积极采用新材料新技术，简化申报和审批流程，采用政府支持、企业投资、受益业主付费等方式解决筹措资金问题等，有效推动老旧小区增设电梯难题的突破。此外，建议积极研究扩大公产直管房出售范围相关政策。可以参照杭州市做法，进一步探索放开公产直管房出售范围，适度减少公产直管房数量，既降低管理成本，同时也提高居民获得感。
(六)进一步巩固微改造的公众参与基础
创建幸福社区是塑造人性化城市和宜居宜业城市的基础和起点，老旧小区微改造是塑造幸福社区的非常重要而有效的途径。其关键是坚持以人民为中心，充分运用共同缔造理念，依托公众参与，回应民生需求，加强市民对微改造和城市更新的认知、理解、认同，激发居民群众热情，扩大该项工作的群众基础。因此，巩固和扩大居民参与平台尤为重要。市、区、街道和居委各有关单位和主体要积极在发挥街道、社区党组织作用，网格化管理，成立社区建管委和业委会，推进基层党组织建设，发挥社区党员、志愿者等主体作用，优化居民议事平台等方面加强引导，建立居民社区自治方式多管齐下、互为补充、和谐并行的格局，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求。要发挥网络、报刊、电视等媒体作用，主动与媒体沟通，公开有效信息，化解社会疑虑，凝聚各方共识，营造良好的舆论氛围。积极选树老旧小区微改造正面典型，及时展示优良成果，交流工作经验。加强对区、街道相关工作人员的教育、培训、支持力度，提升微改造业务和
群众工作水平。开展形式多样的老旧小区微改造宣传活动，普及微改造法律法规和政策，展示改造成果，激发群众参与、支持微改造的热情，为微改造工作营造良好的社区氛围。
老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。____年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予__资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在____年政府工作报告中，将老旧小区改造列为民生十件实事之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。
一、老旧小区改造的重大意义
在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区旧貌换新颜，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。
(一)大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解，通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理顽疾得以解决，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率达到90%以上，都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。
(二)有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计，改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。
(三)是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转很快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。
(四)有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。
二、我市工作现状及主要困难
据统计，我市仅中心城区在____年前建成交付的老旧小区就有176个(榆阳区162个，高新区有14个)，7层以下(以6层、5层居多)无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。
(一)工作现状。根据调研组调查了解，截止____年10月底，我市老旧小
区改造工作目前刚刚起步，面临很多问题和困难，整体工作推进缓慢。
1.改造试点推进缓慢。因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因，市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研，先后2次变更改造对象，最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目，截止____年9月底，大有当巷改造工程已经开工，其它2个小区正在办理前期手续，预计____年春季开工。
2.亟需启动中省补助项目。____年4月国家三部委《通知》文件发出后，为争取中省补助资金，市发改委在全市范围内遴选了33个(其中中心城区15个)住宅小区，编制上报了《榆林市____年老旧小区改造配套基础设施建设__预算内投资建设计划》，9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元，其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个，这些项目亟需市区两级财政配套资金，尽快启动实施。
(二)我市工作中存在的难点。根据调研情况，调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：
1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行，各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所适从。二是项目审批手续繁杂，涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门，尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管道(管线)经营单位之间协调难度很大。
2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的牵头人或自治组织，小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍，全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个，占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约，对老旧小区改造的推进上心有余而力不足，没有能力充分发动群众，更没有能力组织实施。
3.居民意见统一困难。据调查，我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动;二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调;三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对，比如担心改造会拆除违章建筑，一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。
4.资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入，居民出资难度较大，引入企业进行市场化改造还无从谈起。一是争取中省资金补助比例过少，____年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿，其中下达我市仅3267万元，仅占2.4%，主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。
三、工作推进建议
针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验
做法，调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下四个方面工作。
(一)建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目储备池，积极争取中省补助资金;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，建议不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。
(二)发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区
后续管理充分讨论，由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上，借鉴西安、厦门经验，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。
(三)合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用，而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别，制定老旧小区改造内容菜单和改造标准，根据小区现状确定改造的必选项和居民自选项。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施，根据现行政策，由各级财政负担;对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容，由居民自行决定是否改造，资金主要由居民承担，市、区财政给予适当奖补(详见附表)。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。
(四)探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造，切实减轻财政支出压力。一是对具备市场化运作条件的老旧小区，采取小区业主利益捆绑开发(包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造)、商业捆绑开发(与城市其他优质项目打捆)等政策激励方式，引导有实力的企业参与投资改造。二是探索政府和物业服务企业按照一定比例出资联合改造，物业服务企业通过获得特许经营和政府物业补助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合
改造，通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通过制定优惠政策，引导水、电、气、暖等经营单位更新维护相关管道、线路设施。
(五)建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境，更重要的是做好改造小区的后续管理，避免前改后乱现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，一是对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区，引导业主补交住宅专项维修基金，为后续小区设施维修维护提供资金保障。
城乡规划·设计
2021年12月第18卷总第413期苏州古城区老旧小区更新的居民意愿特征研究——基于三个小区的案例分析翟 洋，?姚之浩??何菁雯，王 馨，朱 倩，戚微珂（苏州科技大学建筑与城市规划学院，江苏苏州 215000）摘要：以苏州古城区三个典型老旧小区为例，通过问卷调查和深度访谈，结合统计分析等社会调查方法，对本地居民和租住居民两类人群的小区更新意愿展开调研。通过分析两类居民的基本社会经济特征，以及他们对老旧小区更新的偏好和诉求，探究利益主体个体属性差异与更新意愿、偏好的关系。从居民意愿视角出发，解析老旧小区改造在资金筹集、共识达成、公众参与等方面面临的困境。研究对于老旧小区更新治理与政策优化具有一定借鉴价值。关键词：老旧小区；更新意愿偏好；本地居民；租住居民［中图分类号］?TU984???????［文献标识码］??A????DOI：10.19892/j.cnki.csjz.2021.36.12ResearchonCharacteristicsofResidents’WillingnesstoOldNeighborhoodRenewal
inSuzhouAncientCity——CaseAnalysisofThreeTypicalOldNeighborhoodsZhaiYang,YaoZhihao,HeJingwen,WangXin,ZhuQian,QiWeike(SchoolofArchitectureandUrbanPlanning,SuzhouUniversityofScienceandTechnology,SuzhouJiangsu215000,China)Abstract:TakingthreetypicaloldneighborhoodsintheancientcityofSuzhouasexamples,thispaperinvestigatestherenewalwillingnessoflocalresidentsandrentalresidentsbyusingquestionnairesurvey,in-depthinterview,statisticalanalysisandothersocialsurveymethods.Byanalyzingthebasicsocio-economiccharacteristicsofthetwotypesofresidents,aswellastheirpreferencesanddemandsfortheoldneighborhoodsrenewal,thepapertriestoexploretherelationshipbetweenthedifferencesofindividualattributesofinterestentityandtheirrenewalwillingnessandpreference.Fromtheperspectiveofresidents’willingness,itfurtheranalyzesthedilemmaoffund-raising,consensusachievementandpublicparticipationinrenewalprocess.Thepaperhasreferencevalueforthegovernanceandpolicyoptimizationofoldneighborhoodsrenewal.Keywords:
oldneighborhood;renewalwillingnessandpreference;localresidents;tenants1?引言老旧小区改造是实施城市更新行动的重要抓手，推动老旧小区改造的实施落地需要以人为本，充分尊重更新主体及相关利益者的意愿。无论是实现国家“十四五”规划确定的21.9万个城镇老旧小区改造目标，还是完成我国住房和城乡建设部提出的2000年年底前建成的城镇老旧小区改造任务，老旧小区改造工作的快速铺开亟须摸清老旧小区的使用者对更新的意愿与诉求，发挥居民群众主体作用，以包容性更新提升老旧小区的宜居性。以往对老旧小区改造治理机制的研究往往关注相关利益主体间的博弈与分歧问题，特别是管理主体、实施主体和产权主体三者之间围绕资金供给、利益分配、权责分相关研究也意识到老旧小区更新需配的矛盾与冲突[1，2]。关注生活在其中的居民的意愿，居民意愿获得满足往往是研究发现老旧居民出资小区改造或者维护的重要前提[2]。小区中的人口结构特征及住户需求向意愿的转化是改造的原动力；学历、性别、居住年限、邻里关系、交纳物业费和维修基金等因素与居民参与小区更新治理的意愿和态社区居民的意愿表达效果、是否实质性参与小度相关[3-5]。区改造都会影响居民对改造方式的认同和居民出资积极性。然而，居民意愿也存在多元化、碎片化、非理性、自利性等特点。面对复杂的房屋产权人和复杂的契约关系，老旧小区改造核心是基于社会治理构建住户的改造共识，促成改造的集体行动[6-8]。总体可将老旧小区居民分为房屋权属人（本地居民）和租住小区的外来人口（简称“租户”），这两部分人群的社会经济情况差异较大。现有研究虽然关注到了居民意愿对老旧小区改造的重要影响，但是缺乏对生活其中的“居民”的差异性对更新意愿影响的关注。本研究以苏州市三个老旧小区为例，将住区居民分为房屋权属人和租户，分析本地居民和外来人口面对小区改造的意愿和诉求差异性，进而从居民意愿视角剖析老旧小区更新面临的现实困境，为老旧小区更新治理与政策制定提供启发。基金项目：北京卓越青年科学家项目（JJWZYJH01201910003010）。作者简介：翟详（2000-），女，本科在读。研究方向：城市更新规划与设计。通讯作者：姚之浩（1984-），男，博士，讲师、硕士生导师、注册规划师、中国城市规划学会会员。研究方向：城市更新与空间治理、集体土地开发、存量更新规划方法。邮箱：**********************。44UrbanismandArchitectureCopyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
城乡规划·设计
2021年12月第18卷总第413期（a）化工新村（b）钟楼新村图1?三个老旧小区的建筑布局图（图片来源：作者自绘）（c）玉兰新村表1 三个典型老旧小区基本信息小区建造时间/年栋数/栋户数/户占地/hm2化工新村1983114461.36钟楼新村1976248143.45玉兰新村1996489077.83居民、小区所在社区（唐家巷社区、玉兰社区、瑞光社区）居委会、社区房屋中介分别进行了深度访谈，一方面了解居民对小区改造的多元化诉求，另一方面从社区属地管理方和房产中介处了解小区改造面临的困难和小区租赁情况等（见表2）。2.2三个典型老旧小区的基本特征三个老旧小区周边公共服务配套和商业设施皆齐全，养老、托育、便利店等经营性社区服务设施已基本纳入城市公共服务系统。长久以来，我国老旧小区共有部分由于模糊的产权和物业服务的缺失，面临建筑破损老化、设施老旧小区的老旧普遍体现短缺、环境恶化等诸多问题[8]，在小区共有部分的衰败（见图2）。研究从停车、小区户外绿化/广场、公共建筑与场地、建筑外部围合结构四个方面，分析三个老旧小区的基本环境特征（见表3）。总体而言，小区普遍存在非机动车和机动车位严重不足、户外绿化规模小、广场设置不足、公共建筑与场地严重匮乏、私建外墙设备情况严重、墙体老化严重等问题。2?案例选择与研究设计2.1研究案例选择苏州市自2005年起就开始有计划地对城镇老旧小区进行综合整治，老旧小区改造经历了2005—2014年的缓慢推进阶段和2015—2019年的加速推进阶段。至2019年年底，苏州已有758个老旧小区得到不同程度的改造。苏州市区的老旧小区大部分集中在古城区，古城区的老旧小区因建造年代较早，整体环境杂乱，建筑老化，交通组织混乱，基础设施不完善，加上受历史文化保护风貌管控的约束，难以采取拆除重建等高强度再开发方式，市场资金介入土地二次开发缺乏利益刺激，改造进程缓慢。物质空间老化和人口老龄化导致老旧小区社区活力不足。本文研究的老旧小区特指苏州建于1970年至1990年末的多层老新村住区，不含苏州古城区内的历史传统民苏州古城区共有老新村30余个，居。根据许楠[9]的统计，总面积在古城现代住宅中占近5%。本研究拟选择苏州古城区三个典型老旧小区——化工新村、钟楼新村和玉兰新村展开调研，从居民意愿视角摸清小区改造面临的现实困境。这三个小区建筑皆为行列布局，共83栋，2167户（见图1、表1），楼龄30~50年不等，且都位于古城区中心的商业地段，公共服务便捷，邻近地铁站点和公交站点，优良的区位吸引了大量外来人口租住；加之三个小区皆为古城区的学区房，本地居民不愿出售房屋，因此部分本地居民将房屋出租给外来务工人员。调研采用问卷调查和深度访谈相结合的方法。调查于2021年4至6月展开，重点摸查本地居民和租户两类人群的更新意愿。问卷调研样本数量按照各小区居民总户数的1%来确定，共发放问卷217份，实际回收有效问卷190份，其中化工新村76份，钟楼新村57份，玉兰新村57份。课题组在调查过程中，对小区3?老旧小区居民的更新意愿特征3.1老旧小区居民的基本特征三个小区呈现本地居民和租户混住、老年人和年轻人混住的格局（见表4）。根据190个样本统计，在小区居住的本地居民与租户的比例平均为5:1。三个小区的房屋权属人普遍为苏州籍贯苏州户籍（占比约8%），租户普遍为外地籍贯外地户籍（占比约83%）。受调查居民整体收入水平以5000元/月以下为主，10000元/月以下的占比为86.%。本地居民的收入以5000元/月以下区间为主，租户以5000~1000万元区间为主。租户的学历整体高于本地居民，60岁之前本科（及以上）率分别为53.3%和28.%，房屋权属人的结婚率整体略高于租户。根据第七次人口普查数据，姑苏区60岁及以上人口占比为25.2%，调研样本反映三个老旧小区老龄化程度高于姑苏区平均水平，60岁以上老年人平均占比为48.%。老龄化程度高对小区更新产生了较大阻碍，相关研究表明老年人对地方社区联系较强，长期居住已形成稳定的生活圈，对社区的归属感强，普遍不愿搬离长期居住的社区。Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.UrbanismandArchitecture45城乡规划·设计
2021年12月第18卷总第413期化工新村钟楼新村化工新村钟楼新村图2 小区实景图（图片来源：作者拍摄）表2 调研内容列表调研方法调研对象涉及内容实地踏勘三个小区及周边地区问卷调查217户居民小区居民深度访谈社区居委会办事员房产中介对小区改造的参与程度，小区改造中的居民协小区租赁情况更新诉求与建议调工作情况区位概况、公共环境、公共服居民的基本信息、居民居住现状务设施、小区物业管理等评价、居民对小区更新的意愿表3 典型小区公共部分基本情况大类消防通道与停车子类消防通道机动车停车位宅前屋后绿化户外绿化广场广场、铺地健身场地公共建筑与场地儿童活动场地居民活动室外墙设备墙体均未划定专用的消防通道机动车停车位严重缺乏，存量机动车停靠在小区内部道路和空地，新增机动车已无法停在小区内部绿化覆盖率低，景观丰富度低；存在居民私占绿化种植的情况钟楼新村无广场；化工新村仅有一处小广场，活力不足且经常被车占用；玉兰新村有两个小广场，绿化长期未修剪化工新村、钟楼新村缺乏专业健身场地；健身场地器材种类少，存在居民私占器材晾衣服情况均缺乏儿童专属活动场地玉兰新村设有居民活动室，化工新村与钟楼新村缺乏居民活动室钟楼新村存在房屋外墙自行搭建晾衣竿、私搭煤气灶的情况均存在一定程度的老化，特别是钟楼新村存在墙体裂缝、墙体砖裸露、阳台局部掉落等情况表4 典型老旧小区访谈样本基本特征典型老旧小区样本数量/个15~59岁占比/%老龄化率（60岁及以上）/%已婚比例/%本科及以上比例/%苏州户籍比例/%化工新村本地居民6552.347.790.735.483.1外来租户11100.00.081.845.59.04928.571.589.820.493.9钟楼新村本地居民外来租户8100.00.062.562.512.54636.963.193.428.384.8玉兰新村本地居民外来租户11100.00.081.854.59.0非机动车停车棚钟楼新村内未设置非机动车停车棚问题小区入口和门禁均无门禁，但入口有保安室建筑外部围护结构3.2居民对老旧小区的满意度三个小区居民普遍对小区的居住环境满意度较差，不满意和非常不满意总占比达56.3%。钟楼新村居民的整体满意度最低，主要是因为钟楼新村的楼栋已残破，小区存在楼宇基本安全问题。化工新村居民的不满在于户外绿化广场、公46UrbanismandArchitecture共建筑绿地及停车等方面。玉兰新村曾于2013年经过一轮改造，户外绿化广场和公共建筑与场地的设置上比其他两个小区好，居民对小区的整体满意度相对较高（见表5）。从各分项满意度来看，机动车停车、休憩空间是居民最关心的改善项目，不满意率也相对较高。以化工新村为Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
城乡规划·设计
2021年12月第18卷总第413期10090801%%4%1%2%2%32%2%3%4%42%3%36%3%3%43%36%36%24%26%2%1%%%6%5%12%%%%%26%42%表5 居民对小区的整体满意度分布???单位：%小区名称化工新村钟楼新村玉兰新村非常不满意7376不满意464925一般431250满意4219占比/%7060504030201003%34%41%36%41%36%26%13%22%22%12%1%1%施离观生况境间地间位路设隔景卫状环空场空泊道务声化境安行子身憩车部服噪绿环治步亲健休停内共公很不满意不满意一般满意非常满意图3?化工新村各项目居民满意度调查表（图片来源：作者自绘）7062%8065%6052%704%50占比/%4030201003%605035%占比/%40302010化工新村钟楼新村整体拆除重建就地综合整治玉兰新村0<0.50.5~11~2>2收入/万整体拆除重建就地综合整治图4 各小区居民改造方式偏好（图片来源：作者自绘）图５ 居民改造方式偏好与收入的关系（图片来源：作者自绘）例，因小区停车位严重不足，存在人车争路的情况，小区内部道路狭小，居民对小区的停车泊位，步行环境长期不满意；居民对休憩空间，健身场地，亲子空间和公共服务设施的满意度也较低，主要是休憩空间，健身场地、亲子空间、养老托幼设施缺乏。化工新村在2016年进行了小区道路、绿化专项整治，居民对小区绿化、环境卫生、治安和噪音隔离的满意度相对较高（见图3）。3.3居民对老旧小区更新的意愿特征3.3.1本地居民的更新意愿特征
三个小区本地居民样本中支持整体拆除重建的共有69人，支持整体拆除重建和就地综合整治的比例分别是43%和5%。支持就地综合整治的人数占比与年龄相关，居民年龄越大，对住区的依恋感越强，越不愿意动迁。钟楼新村因部分楼栋已属危楼，居民对拆迁的诉求较大；玉兰新村因修建时间较晚，大部分居民倾向就地整治。老旧小区改造难的一大因素就是老龄化与房屋老旧相重叠，老旧小区虽破败，但是其关联的社区生活圈是居民熟知的，且大多数小区区位较好，生活方便，老年人因生活习俗不愿搬离老宅。小区改造方式与居民收入显著相关，收入越高，小区改造的支付能力越强，越希望提升居住品质，越支持整体拆除重建；反之，收入越低，越支持就地综合整治（见图4、图5）。支持拆除重建的本地居民重点关注的是拆迁补偿标准，是否就地回迁和安置小区的公共服务配套（见图6）。在拆迁补偿方式的选择时，81%的样本倾向房屋安置，15%选择房屋安置和货币补偿相结合的方式。《苏州市[10]姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》（2015）第十九条明确货币补偿和产权调换（房屋安置）遵循等价原则，但是商品房价格持续上涨的预期导致被拆迁人若选择货币补偿越来越难以承受新房购置负担。本地居民在选择房屋安置时，普遍选择原地回迁（占比83.9%）；老旧小区往往拥有良好的区位条件，本地居民希望避免拆迁导致安置房与现住宅地价级差较大而产生利益损失。本地居民支持就地综合整治的91人中共有47人愿意出资，占比51.6%，出资费用与经济能力相关，集中在500~2000元及1万~2万元两个区间。本地居民支持就地综合整治的91人中共有54人愿意参与提意见（占比59.3%），年轻人倾向通过网络平台的方式参与提意见，老年人主要采取向社区居委会提意见的方式参与提意见。我们将小区更新项目分为基础类、完善类和提升类。本地居民对楼栋设施(主要指电梯加装)和建筑修缮这两项基础类更新需求最为迫切；居民对市政设施并无前瞻性的考虑（如水压提高，网络光纤的更新升级等），近1/3的居民对市政设施的改善表示无所谓。就完善类项目而言，由于房屋建筑完善与房屋安全密切相关，本地居民对房屋建筑完善的更新需求最为迫切（如钟楼新村）。因公共设施完善涉及面较多且对居民生活便利性的影响较大，居民对基本公共服务的改善需求大于对小区环境品质的改善需求。提升类改造方面，本地居民对停车设施、老年人相关UrbanismandArchitectureCopyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.41009080706050403020100城乡规划·设计
2021年12月第18卷总第413期1%22%1%2%1%21%1%34%1%24%26%14%3%33%5%22%21%12%拆迁补偿标准是否就地还迁异地安置的区位安置后离工作单位的距离安置小区的公共服务配套安置小区周围是否有学区占比/%41%3%33%4%46%3%35%42%楼栋设施建筑修缮道路交通设施市政设施公共环境非常有必要有必要无所谓不需要图6 本地居民对小区拆除重建的关注点分布（图片来源：作者自绘）10090807060504030201001%24%1%23%1%31%1%26%图7 本地居民对基础类项目的改造诉求（图片来源：作者自绘）靠政府补贴进行老旧小区改造在财政上难以持续。根据贝壳研究院对各试点城市老旧小区改造投入资金情况的初步测算，平均每个老旧小区的改造需要约850万元资金，每平方米需要280元改造资金[11]。虽然国务院办公厅下发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，但在实际工作中存在较大阻碍。由于老旧小区出租比例高，房屋权属人直接出资改造缺乏动力，租户出资难以受益，出资方与收益方的权责不对等导致居民出资意愿比例较低。从调研样本来看，总体仅28.4%的居民愿意出资，累计金额仅25万元，对于小区改造可谓杯水车薪。此外，由于老旧小区住宅专项维修资金交存工作长期难以开展，交存金额标准不清，使用住宅专项维修基金出资改造的路径也难以走通。三个小区虽均有物业进驻，但物业费仅为每平方米0.2~0.6元/月，极为有限的物业费和保洁保安费仅能维持小区基本的物业维修，难以支撑小区市政设施提升、电梯安装、平改坡等大型改善工程，老旧小区的改造仍然必须依靠财政出资。4.2居民改造共识难以达成大部分老旧小区区位优越，提升了老旧小区更新的成本。一方面，古城区的老旧小区部分纳入了优质学区，房2价较高，例如，钟楼新村房价已达到39463元/m（截至占比/%42%36%36%34%33%4%32%3%环境品质完善房屋建筑完善公共空间完善公共设施完善非常有必要有必要无所谓不需要图8 本地居民对完善类项目的改造诉求（图片来源：作者自绘）设施（如康体设施，老人服务设施和助餐设施）更新需求强烈，反映了老旧小区建成环境的短板补缺需求（见图7、图8）。3.3.2租户的更新意愿特征租户中支持整体拆除重建和就地综合整治的比例分别是17%和83%，选择就地综合整治的居民占比明显高于房屋权属人。已婚租户因家庭住址稳定的诉求，更支持就地综合整治（占比约90%）；且租户居住时间越长，越支持就地综合整治。租户中支持整体拆除重建的仅5人，支持拆除重建的租户最关注的是拆迁安置地离工作单位的距离，他们更倾向于选择房屋安置。租户支持就地综合整治的25人中共有7人愿意出资，出资费用集中在500~1000元，这部分租户多租住在钟楼新村，之所以愿意出资，主要是出于对房屋安全问题的担忧。租户中有17人愿意参与提意见，占比68%，比本地居民参与提意见高9%，提意见的方式主要为通过网络平台和社区居委会。租户对解决房屋基础问题相关的改造项目需求较强烈，对其他尚能运行可优化但尚未对租户个人生活造成困扰的项目不做过多要求。租户对楼栋设施、建筑修缮和房屋建筑完善三项更新的迫切程度最高且需求人数最多。就服务设施提升类需求而言，租户中因年轻上班族较多，对停车设施比离退休居多的本地居民需求更为强烈。远高于周边同期2021年9月），二手房单价破４万元/m2，，学区非学区住区的价格（里河新村单价仅25971元/m2）房价值抬高了居民对拆迁改造的赔付期待。另一方面，古城区开发强度和高度限制势必要求老旧小区拆建居民向外迁居；本地居民对拆迁异地安置抵触情绪强烈，不愿从城市核心地段的学区房拆迁至外围非学区地段。小区业主之间对于拆迁补偿要求和安置回迁诉求也因家庭情况存在差异，居委会多次组织召开小区改造居民倾听会，并组织虚拟投票，都难以形成一个较为明确的共识（居委会访谈2021-05-12）。租户更看重老旧小区的使用价值，小区拆迁将使外来人口重新租房，租户大多倾向就地整治改善老旧小区建成环境。实际改造过程中，由于租户不参与改造的利益分配，改造出资方主要征求房屋权属人的意见，对租户的诉求缺4?居民意愿视角下老旧小区更新面临的两大困境4.1居民出资动力和能力不足老旧小区就地综合整治所需资金数额巨大，完全依48UrbanismandArchitectureCopyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
城乡规划·设计
2021年12月第18卷总第413期施策。三是借鉴运营思维，整理小区闲置或低效空间引入经营性社区业态，通过租金收益反哺小区改造，通过适当降低同意率增加小区改造实施的可能性，通过分步分期实施，降低一步到位改造的难度，也为改造筹资赢得时间。参考文献[1]王书评，郭菲．城市老旧小区更新中多主体协同机制的构建[J]．城市规划学刊，2021，（03）：50-57．[2]唐燕．老旧小区改造的资金挑战与多元资本参与路径创建[J]．北京规划建设，2020（06）：79-82．[3]李德智，谷甜甜，朱诗尧．老旧小区改造中居民参与治理的意愿及其影响因素研究：以南京市为例[J]．现代城市研究，2020（02）：19-25．[4]赵蔚，杨辰．城市老旧住区适老化改造的需求,实施困境与规划对策：内生动力与外力介入的协同治理探讨[J]．住宅科技，2020，40（12）：27-34．[5]喻燕，吴凡，杜成贤．老旧小区改造中业主参与社区自治意愿研究：基于南宁市4259个样本[J].上海房地，2021（08）：21-25．[6]刘勇．旧住宅区更新改造中居民意愿研究[D]．同济大学，2006．[7]刘辰阳，田宝江．从居民更新意愿到理性集体决策：上海老旧住区公共空间更新的实证研究[J]．上海城市规划，2019（02）：84-89．[8]吴志强，伍江，张佳丽，等．“城镇老旧小区更新改造的实施机制”学术笔谈[J]．城市规划学刊，2021（03）：1-10．[9]许楠．“互联网+”背景下苏州古城更新策略研究[D]．苏州科技大学，2020[10]苏州市自然资源和规划局.苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法[EB/OL].[2021-02-23].http://zrzy.jiangsu.gov.cn/sz/gtzx/ztzl/tdcb/zcfg/202102/t20210223_1033947.htm.[11]赵展慧．老旧小区“改”出新生活[N/OL]．人民日报，2020-09-02．https://baijiahao.baidu.com/s?id=1676667266042387006&wfr=spider&for=pc．乏关注，即使租户提出诉求也得不到及时反馈。随着本地居民住房置换外迁，外来人口租住老旧小区作为临时落脚地，老旧小区租赁比例越来越大（中介访谈2021-04-18），租户日渐成为老旧小区的真正使用者。外来租户的年龄、家庭结构、收入情况与日渐老龄化的本地居民迥异，对住区微更新的诉求不尽相同，老旧小区改造需更充分考虑租户的诉求，在公众征求意见、社区营造过程中将租户纳入进来。5?结论与建议本文基于对苏州古城区三个老旧小区居民改造意愿的调研，区分了本地居民和租户两大居住人群对改造的意愿和诉求。本地居民老龄化、低收入特征显著，且对小区改造方式的选择与家庭经济条件、小区破败程度相关；老旧小区的学区房属性提高了居民实施拆迁就地安置的补偿预期。本地居民对就地整治改造的偏好与其老龄化特征相关，综合整治项目以改善型需求为主（如康体设施、老人服务设施和助餐设施）。租户则更倾向于小区就地综合整治，其更新诉求以改善小区停车设施等基础类更新项目为主。不同于以往研究认为租户因流动性强，缺乏住区归属感而不愿表达其利益诉求，调查发现老旧小区的租户主动表达改造诉求的积极性较高。本地居民出资意愿显著高于租户，但仍有部分租户居民愿意出资推动小区微改造。老旧小区不仅体现在物理环境的破败，而且往往呈现老龄化、低收入、流动性高的特征。缺乏自有改造资金，居民出资难以筹集导致老旧小区难以实施社区营造式的自行改造，改造对财政投入高度依赖。社区居民社会经济结构的多元性导致小区更新的共识往往难以达成，依靠政府补贴实施固定菜单式的改造也难以完全体现外来人口的诉求。基于居民意愿的老旧小区改造提出三个方面的建议：一是应高度关注租户的家庭人口结构、流动性特征、摸清各小区租户的特定更新诉求（如对租户家庭儿童的关注），吸纳租户成为老旧小区改造重要的参与主体。二是制订精细化的更新实施计划，基于现有的社区规划师制度建立居民意见征求与改造方案征询的常态化平台，对本地居民与租户、年轻人与老年人的差异化需求分类Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.UrbanismandArchitecture49
老旧小区维修改造项目难点分析
摘要：传统的老旧小区建筑设计标准偏低、产权不明晰、长期无物业管理等，导致建筑破旧、私拉乱建、绿化破坏等情况多发，降低了老旧小区居民的生活质量。但老旧小区改造项目又不同于一般的新建项目，改造过程中常常遇到很多阻碍，比如项目资金短缺、前期方案不够实用，后期改造不够彻底等。本文结合江岸区老旧小区改造项目难点进行分析。
关键词：老旧小区；维修改造；难点分析；实施案例
与北京的胡同、上海的里弄一样，武汉也有调性十足的小楼深巷，老武汉称之为“里分”。如同一本历史的记录册，老里分的一砖一瓦之上，刻画着武汉这座历史古城的岁月和沧海桑田。如今，在里分中不少老旧小区，面临着建筑老化、道路破损、基础设施不足等种种问题，极大地影响了居民的生活幸福感，老旧小区改造成为了城市更新“补短板”工程的重要内容。
1政策背景
根据《长江经济带发展规划纲要》、《武汉市老旧小区改造三年行动计划（2019—2021年）》等关于老旧小区改造的通知文件、管理办法等内容，开展老旧小区综合整治，消除房屋安全隐患，提升居住品质，着力做好老旧房屋维修加固和节能改造，着力完善老旧小区基础设施和配套建设，优化房屋建筑本体、公共服务设施、小区公共环境等。
2存在问题
一是建设标准不高，由于老旧小区楼龄较长，建设标准不高，1980年以前建成的楼房抗震等级较低，已不符合目前的国标规范。
二是设施设备老化，例如：屋面防水老化、墙面渗水、墙皮脱落、楼梯垮塌、门窗破损、下水管道堵塞等各类情况常见。
三是现有设备设施已无法满足居民居住和出行需要。随着社会老龄化的加剧，由于老旧小区楼层不高，一般未配置电梯，老人“出行难”问题较为明显；随着家居电器设备增多，电力增容也是迫切需要解决的问题。
四是缺乏完善的基础配套设施，安全隐患众多，环境脏、乱、差则是更为普遍的情况。
3应对措施
3.1做好前期资金筹集
老旧小区维修改造可采取多方共同筹措资金的机制，采取政府补助、申请专项维修资金、专业公司投资，以及居民筹集的方式实施老旧小区维修改造。作为房屋管理单位，可积极申请专项维修资金。
3.2充分论证方案
由于老旧小区亟待改造的项目较多，居住在不同区域的居民对项目有不同的诉求，因此在项目实际开展前对实施方案可能产生的不良影响应做充分考虑和预案。老旧小区试点项目的实施方案应充分考虑现有的实施条件，居民的合理诉求，经过专家充分论证，尽量不损害周边居民权益，正确处理给水、排水、通行、通风、采光、噪音等方面的相邻关系。
3.3改造更加彻底及人性化
老旧小区改造是为了让居民们住得更好，改造要深入人心，离不开居民的参与，要避免政府干群众看。发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等。改造方案等各方达成共识方可进场开工改造。
4项目案例
本文结合江岸区某历史风貌老旧小区改造项目，针对以上改造难点进行分析总结，为后续施工改造提供参考。
4.1维修项目
4.1.1房屋维修项目
老旧小区内产权复杂，人口密度高，建筑内部年久失修，损毁严重，居住条件恶劣。由于建筑年代久远，结构损毁严重，违建情况突出，整体条件恶劣。按照能修尽修，该换尽换的改造原则，根据实际情况判断是否更换配电箱、线缆等；原位置更换公共走道、楼梯间灯具；更换雨水管；内墙面涂刷乳胶漆。针对屋面可将现有楼面清理铲除至结构面层，加浆抹平压光，表面清扫干净；如楼板厚度太薄，存在露筯、混凝土沙化等情况时，应采取加固措施。清除屋面杂物、根据漏雨情况针对性进行局部翻修；检查大梁檩条是否需按原规格更换相应构件，同时增设屋面望板及防水卷材等。
4.1.2排水改造项目
汉口历史风貌区自开埠以来逐步形成了比较完善的合流排水系统。但由于地下管网建设年代久远，管网存在不同程度的破损，加之2000年之前建设的管道标准均偏低，不能满足室外排水设计规范对特大城市设计重现期的要求。又由于历史风貌区地面建筑密度大，路面狭窄，道路断面管位紧张，大面积改造或增加管道均存在较大困难。故结合历史风貌区内实际情况，对管网养护单位反映的管径偏小，易积水的路段采取针对性的改造。
图1现状雨水口
图2本工程拟采用雨水口
4.1.3道路改造项目
老旧小区内各道路路幅宽度、长度不等，大部分位于社区、市场等人群聚居处。基本为破损严重的现状道路，且均位于小街小巷、院子内等居民密集区，每条路工程量小，施工场地小且分散。老路维修改造工程均按照老路的“原规模、原标准”进行改造，对破损路面（包括车行道及人行道）进行恢复，且对机动车道线形不规则路段进行优化，之后对水泥砼路面进行沥青路面加铺改造，消除坑槽，局部人行道翻修及新建，完善道路配套的路缘石。道路加铺后检查井、雨水口的升高及加固，部分增设雨水口连接管、雨水口。
4.1.4交通工程改造项目
针对老旧小区的的特点设置交通安全设施，达到适时、适量地提供交通信息，确保道路行车准确、安全、快速、舒适；同时，尽可能与道路的整体效果相匹配，并尽量减少交通设施数量，简化交通设施。交通标线设计均按国标执行。人行横道线、导向箭头、车道边缘线、停车位标线等交通标线，均采用白色热熔型反光标线。
具备机非分行的道路，应施画非机动车专用道标线。为了扩大司机视野，及早发现弯道对面车辆，以减少交通事故的发生，在社区主要道路的弯道及路口设置转弯凸面反光镜。
4.1.5公共空间改造项目
针对现状基础设施已较为完善的老旧小区，楼栋入口、宅间、广场修建公共花园，为居民提供沟通、交流的娱乐休闲场所，有条件小区结合现状情况划分不同年龄段人群活动空间，楼栋入口及广场台阶设置无障碍通道，增设景观亭、石桌石凳及休闲座椅，塑造特色公共活动空间。充分利用宅间绿地、道路绿地等公共绿地打造公共花园。老旧小区的公共空间景观改造对于居住区公共场所营造，建立和谐的社区邻里关系，提升居住区的居民活动具有重要的作用。
5结束语
老旧小区改造是社会生产力发展水平不断提高的体现，也是惠及民生、实现人民群众对美好生活向往的实现手段；是增强社会效益、实现城市可持续发展的重要推手。老旧小区维修改造项目是一项政策性强、综合性强的系统整治工程。
要做好此项工作需要结合工作实际情况综合考量，在实地调研、厘清现状的基础上，把握好维修改造原则，做好维修改造方案，保证工作有序推进。
参考文献：
[1]葛红刚.基于老旧小区整治与改造的实践探究[J].住宅与房地产,2018(09):26.
[2]李环宇,张一兵,贤光,等.关于城市老旧小区整治与改造的研究[J].建筑与文化,2018(01):176-177.
相关热词搜索： 老旧小区改造案例分析 案例分析 老旧 改造版权所有:巨匠文档网 2010-2024 未经授权禁止复制或建立镜像[巨匠文档网]所有资源完全免费共享
Powered by 巨匠文档网 © All Rights Reserved.。冀ICP备20016797号