房地产开发企业的经营风险与什么有关4篇

篇一：房地产开发企业的经营风险与什么有关

　　

　　龙源期刊网http://www.qikan.com.cn房地产开发投资风险因素分析

　　作者：赵文晴

　　来源：《环球市场》2017年第08期

　　摘要：伴随着经济飞速的发展，房地产行业的投资风险也越来越大。在房地产项目中，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。因此，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。基于此，文章就房地产开发投资风险因素分析及评价进行分析。

　　关键词：房地产开发；投资风险因素；评价

　　1房地产开发投资风险综述

　　根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产开发投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产开发投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

　　2房地产开发投资项目产生风险的原因

　　2.1系统风险

　　2.1.1通货膨胀风险。对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。

　　2.1.2利率风险。银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。

　　2.1.3政策风险。在我国，房地产行业的发展状况不单纯是由市场供求关系决定的，国家针对房地产行业的调控同样左右着房地产业的兴衰。政策风险对于房地产企业来说是无法避免的，并且系统性风险多为重大风险，一般会给房地产企业造成巨大或长期的不利影响。国家对房地产行业进行宏观调控，房地产政策不断变化，政策环境日渐从紧，导致战略规划编制基础发生变化，影响战略目标实现。地方政府为落实中央政府相关调控要求，出台房地产销售及开发建设相关的细化措施，使房地产企业的经营管理面临相关问题。

篇二：房地产开发企业的经营风险与什么有关

　　

　　房地产开发与经营的风险与防范

　　作者：蓝海

　　摘要：房地产是国民经济的一个重要投资领域,也是一个高回报与高风险同在的投资领域。外部环境的复杂多变性与房地产经营管理的特殊性以及房地产企业自身的特点等多种原因，决定了在房地产开发与经营的过程中存在着的潜在的风险.而对于各种风险，只要对其有一定的分析与了解，我们都可以采取各种方法将其损失降到最小.

　　关键词：房地产开发与经营的风险与防范；房地产开发与经营；房地产

　　1.房地产开发与经营存在的风险

　　1。1社会风险

　　（1）政策因素

　　由于国家或地方政府的政策变化而给房地产企业带来的风险。政府政策的出台，其目的都是积极的，都是为在宏观方面房地产市场，使其稳定、合理、有序地发展。但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策,如有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策等，均对房地产投资带来巨大的风险.频繁的出台的政策会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变，带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,会导致房地产项目达不到预期目标或偏离本来的意图，从而导致亏损。政策风险对房地产市场的影响是全局性的.(2）政局安定因素

　　若政局正处于不稳定时期，如战争、社会动荡、工人罢工等政治因素都会对房地产企业带来风险。

　　（3）社会治安因素

　　社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。

　　1。2经济风险

　　（1）市场因素

　　市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险

　　。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升.这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

　　房地产不能移动,位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场,也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。土地的自然地理位置是固定不变的，但是，其社会经济位置却会随着交通建设和市政设施的变化而变化.当位置由劣变为优时,地价会上升；相反,则地价下跌。

　　且房地产价值量大也决定了房地产交易的完成需要一个相当长的时间过程。房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。规模越大,投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢。这些都影响了房地产的流动性和变现性，使得房地产开发与经营在市场供求关系的变化中具有巨大的风险。

　　房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长,各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。当供给短缺而价格上升时，房地产纷纷在建，但由于建设周期长，可能等到楼宇相继建成时，楼价随供应的增加而下降.这样一来，房地产市场情况更难把握,风险更大。

　　（2）通货膨胀因素

　　当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。在国家有关房地产开发与经营的有关政策中规定了房地产从取得房产开发资格到房产开始开发的期限，这使得通货膨胀期间在建房产处于两难选择。

　　（3）利率与汇率因素

　　银行利率的变动可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升,会直接增加投资者的成本,加重其债务负担;利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。

　　汇率的变化可能使与外币发生联系的房地产企业带来损失。对涉外房地产经营来说,汇率的浮动与国际发展状况都会对投资项目产生很大的影响。

　　1.3自然风险

　　自然灾害的发生往往是不可预测的,且不可控制的,如地震、台风、海啸、风暴、洪水等，这些灾害一旦发生,势必对房地产造成巨大的损失。由于房地产属于不动产、周期长且露天作业,易受自然风险的影响。

　　1.4经营性风险

　　由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。

　　（1）投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响.（2）因开发者对房地产交易涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等法律法规不太了解造成的投资或交易失败。

　　（3）因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手,以致使其空置率过高，经营费用增加,经营净收入期望值。

　　（4）由于开发者在开发与经营过程中未能建立起良好的口碑，给消费者留下了不好的形象也会给房地产产业带来风险。

　　1。5人事意外风险

　　（1）企业的重要人员发生意外事故或变动,或企业人员素质低下，给企业不利影响的可能性.（2）因施工过程中出现各种事故而造成人的伤亡、房地产破坏、机械设备损坏等损失风险。

　　2.房地产开发与经营风险的规避措施

　　2.1风险预测

　　在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。

　　（1)通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。

　　（2)通过环境分析,对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资,尽可能地顺着国家或政府的政策来进行房地产的开发与经营,从而更好地得到国家或政府的支持.(3）对该地区的环境条件、天文资料、地理地貌、气候条件等做一定的了解和分析，以减少风险，增加投资收益。

　　2.2风险控制

　　投资者对风险进行预测与分析后，结合风险的程度进行决策.各种不同的投资项目和投资方式各有不同大小的风险.选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性,使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法,它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失,是一种最有效的方法,但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法.2.3风险转移

　　房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去.（1）保险转移。世界上许多国家都开办了政治风险保险，开发商可通过购买政治风险保险将政治风险加以转移.对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿.还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司.

　　（2）契约合同转移。房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等.（3）财务责任转移。如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。这是一种非保险形式的风险转移.2.4风险分散

　　（1)不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。

　　（2）各区域房地产市场和经济周期的波动都存在差异，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。各种投资地区或投资地段其风险的程度都不相同，即便是同一地区的不同地段也其差异之处，选择不同投资区域的房地产项目组合可降低投资风险。

　　(3)房地产的不同项目各有其不同的生产周期，周期越长，其风险越大，反之，则风险越小,将长期、短期、中期投资结合起来可分散投资风险,达到一个较为理想的长远投资策略.2.5风险分摊

　　房地产开发企业可与其他多个房地产开发企业联合，共同开发，使得同一风险的承担主体增多，从而将风险分摊给了各个共同开发的房地产企业。联合时，各个企业均各有其优势之处，可形成优势的互补,从而更好地做好房地产项目。

　　房地产企业还可同非房地产的其他相关企业进行跨行业联合，如建设施工单位、房屋装修单位、物业服务等进行联合，从而将风险分摊到各种不同的行业当中.2.6提高经营方自身能力

　　要想在激烈的市场竞争中处于主动的地位,房地产开发企业必须不断的壮大自己.提高企业管理人员和决策者自身的素质、增强管理技能、吸收先进经验、引进优秀人才、加强财务管理、减少决策失误、调动员工积极性等可是得房地产开发企业在激烈的竞争中处于有利地位.提高产品质量，质量是企业的生命,应以优质产品赢得市场。建立企业的品牌意识，品牌是企业的信誉，是活的广告，良好的品牌在市场上比单纯的低价更具有吸引力。

　　参考文献

　　[1］简德三，王洪卫.房地产经济学[M］.上海：上海财经大学出版社，2003。148-154.[2]冯彬.房地产经济导论［M].上海：上海财经大学出版社，2009.335-345，358—366。

　　［3]谭术魁.房地产开发与经营［M]。上海：复旦大学出版社，2008.80-83。

　　［4]柳立生。房地产开发与经营［M］.武汉：武汉理工大学出版社，2009。62-66.[5]徐蕾.浅析房地产开发与经营的风险与防范[J].商场现代化,2010，（23期，总第620期）:32—34.［6］陆昀。

　　商业地产风险泡沫越吹越大［N]．中华工商时报，2011—05—25(15）.

篇三：房地产开发企业的经营风险与什么有关

　　

　　房地产开发经营的风险成因房地产开发经营的风险成因　　任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，?法实现预期的?标，从?造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更?的风险性。

　　1.房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性;

　　2.房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性;

　　3.房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性;

　　4.房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。

　　　　房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作?。声明:该作品系作者结合法律法规、政府官?及互联?相关知识整合。如若侵权请通过投诉通道提交信息，我们将按照规定及时处理。【投诉通道】

篇四：房地产开发企业的经营风险与什么有关

　　

　　浅析房地产开发经营中的风险

　　【摘要】作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。因此，重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。

　　【关键词】房地产；投资；风险识别

　　【正文】

　　房地产开发经营的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售，资金回收或报废为止的整个过程，大致可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致经营的失败，开发经营者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

　　一、投资决策阶段的风险

　　在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与机动性。房地产开发一旦展开，很难从项目建设中撤出，否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面

　　1.政策风险

　　国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要

　　（1）产业政策风险

　　国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失

　　（2）城市规划风险城市规划的风险主要来自于对城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此，房地产企业能不能及早

　　预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素。

　　（3）土地政策风险房地产开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险

　　（4）税收政策风险房地产业涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，房地产开发企业将面临巨大成本风险在发达国家成熟的房地产市场中，税收政策也是政府调节房地产市场的强有力工具之一房地产开发企业想要获取更多利益，必须关注与其有关的各项税收政策信息。

　　（5）金融政策风险

　　房地产开发经营绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。特别是2008年以来，央行加大对房产信贷业务的调控，对土地储备贷款房地产开发资金贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等八大方面作了严格规定，对房地产投资的资金链提出了严峻考验。

　　2.经济风险

　　经济风险主要包括供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险，市场供需不平衡会导致大量商品房空置或滞销，使开发经营者承受资金积压的风险。此外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价变化所带来的通货紧缩或通货膨胀风险，膨胀率的变动也会直接影响房地产商品的需求和房地产价格。同时，开发时机的选择与风险也密切相关。由于房地产开发周期长。易受国民经济的影响，导致市场发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。

　　二、项目实施阶段的风险

　　房地产开发经营的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地，筹措资金到设计施工等过程，项目定位、质量成本和开发周期是此阶段的管理核心。

　　1.项目的定位风险

　　房地产开发经营的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位等，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依

　　据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，后期想要弥补是非常困难的。

　　2.项目质量风险

　　质量是企业的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面：项目的质量风险具体反映在：在决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照造成的“投机性”质量问题；在施工阶段，从业人员对设计方面的认识有重大错误，擅自改变设计造成的风险；在施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但可能对正常使用功能有严重影响的问题处理不及时，给交房后造成的质量隐患而引发的纠纷等等。此外，房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也是房屋质量不佳的体现。

　　3.开发成本风险

　　房地产开发所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，房地产商难以左右，如何有效地降低房地产开发成本就成了获取最大利润的重要途径。因此，房地产开发成本管理的风险也随之突出。房地产开发经营的成本风险存在于开发过程中的各个阶段。如在规划设计中，方案陈旧，深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加；在投入建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。除此之外，通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加也是开发商要面临的风险。

　　4.开发周期风险

　　房地产开发经营需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从项目决策、筹措资金、购买土地、房屋建造及租售等，往往需要几年时间才能完成。在房地产开发经营开发中，对各个环节只能是大概的测算，如社会经济形势的兴衰，房地产市场的供求变化，物价的涨跌，利率的变动等都难以准确预测，导致时间因素是一个重要的不确定源，开发周期长短也成为决定项目风险的一个非常重要的因素。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，风险也随之增加。

　　三、经营管理阶段的风险

　　房地产项目建成后，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产开发经营风险最大的环节之一，主要包括营销策划风险，物业管理风险和其他风险。

　　1.营销策划风险营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回？利润能否实现？在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。

　　2.物业管理风险物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。

　　3.其他风险其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。总之，房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。

　　【参考文献】

　　[1]张中华,朱新荣,唐文进.房地产与资本市场[M].中国金融出版社,2009.[2]许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2002(9).[3]俞明轩.房地产投资分析[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004

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