闲置低效用地盘活工作方案（最新）
为加快处置盘活利用闲置低效用地,优化土地资源配置,提高土地资源利用效率,推进产业优化升级和节约集约用地,制定本工作方案。
一、基本原则
(一)政府主导,部门协同。建立健全政府领导、部门协同、社会参与的工作机制,强化统筹协调,凝聚工作合力,确保工作稳步有序开展。
(二)依法依规,以用为先。根据不同情形,按照法律法规和相关处置政策,因地制宜、以用为先、先易后难、分类施策,促进土地
高效利用。
(三)因势利导,多方参与。综合运用市场机制和经济手段,坚持利益共享、多方共赢,鼓励土地权利人和相关市场主体参与城镇低效用地再开发,充分调动各方积极性。
(四)明确责任,严格奖惩。加强工作调度,组织定期考核。根据工作任务完成情
况,落实奖惩措施。
二、目标任务
到2021年8月底前,完成2.7万亩已批未供土地和1.6万亩已供未用、用而未尽土地的盘活处置。要逐宗分析、编制盘活利用方案。其中,2018年9月至2019年8月盘活总量的40%,2019年9月至2020年8月盘活总量的40%,2020年9月至2021年8月盘活总量的20%。坚持预防和盘活并重,建立健全长效机制,实现国土资源开发利用方式的根本转变。
三、处置办法
(一)批而未供土地
对批而未供土地全面梳理,依据未供原由,提出分类处理意见,并按照各宗地难易程度、成熟状况,逐宗制定处置方案,明确供应时间节点、具体措施和相关责任人。对批而未征土地要抓紧组织实施征地,落实被征地农民社会保障和补偿安置方案,创造“净地”供应条件;对具备供地条件的储备土地要纳入供地计划,加快供地进度;对不具备供地条件的土地,要加快基础设施配套建设和前期开发进度,尽快形成供
地条件;对因规划等原因暂时无法供地的要尽快落实规划建设条件;对因规划调整或产业政策等原因造成原项目无法继续实施的,在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下,可依法调整土地用途和建设条件,重新落实项目。
(二)供而未用土地
1.对用地单位因自身原因造成的供而未用土地,采取责令限期动工、调整用途、合作开发、协议置换、有偿收回等方式加快盘活。一是对供而未用土地单位采取“三不得”措施:即不得参加新的土地招拍挂、不得办理土地使用权转让或变更登记、不得办理新的土地使用权抵押登记。待用地单位动工建设并完成开发投资总额的25%以上后,撤销“三不得”限制措施。二是对因项目、资金、市场波动等客观原因,确实无法继续按照原土地出让合同或划拨决定书约定时间开发、但尚未构成闲置的地块,用地单位自愿退出土地的,可由政府按照土地出让合同约定回购土地;对企业因经济方面原因无力开发或企业主失踪形成的供而未用土地,督促用地单位限期整改,确实无法整改的,依法收回土地,重新出让;对法院查封土地,建立政府主导,政府、土地使用权人、其他权利人协商机制,签订土地解押收储协议,由财政出资解押,收储土地,待土地盘活后,将土地收储价格与财政先期投入的解押资金及利
盘活利用闲置低效工业用地实施方案
为贯彻落实中央、省、x关于加强国土资源管理工作的方针政策，转变土地利用观念，坚持依法依规用地，遏制园区用地粗放经营和圈地、囤地及土地闲置，低效利用行为，进一步规范企业集约节约用地行为，提高土地利用率，切实降低我市土地批而未用比例，推动园区经济健康发展，特制定本实施方案。
一、指导思想
围绕供给侧结构性改革的需要，践行“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，进一步优化土地资源、配置，调整土地利用结构，促进园区工业企业闲置低效土地得到充分利用，用地计划和规划空间不足矛盾得到有效缓冲，为加快培育新功能，改造提升旧功能提供坚实的用地保障。
（一）统一部署、分类处置。在市政府统一部署下，成立市级层面的领导小组，由相关部门共同参与，统一协调，确保方式方法符合实际，符合行业特征，审慎推进。
（二）政府引导、市场主导。园区及市直各相关部门制定规划政策，提供公共服务等重要职责的同时，发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，充分调动原使用权人及相关权利人的积极性，确保土地资产保值和土地节约集约利用，使工业企业低效用地和闲置土地盘活利用成为市场主导，政府引导，科学发展的全过程。
（三）依法合规，保障权益。调查摸清工业企业低效用地和闲置土地现状，做到产权明晰；正确把握低效用地和闲置土地盘活利用的土地处置政策、处置方案应符合土地利用总体规划和城乡规划、产城融合规划；处理好盘活利用过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法利益。
（四）把握政策，务求实效。在开展闲置土地处置工作中，要从实际出发，既要严格执行有关法律法规和政策规定，又要实事求是，区别对待，重点加大对闲置土地的盘活再利用，切实提高土地节约集约利用水平。
三、认定标准
（一）闲置工业土地认定
1.闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定，规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；
2.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
（二）低效工业用地认定
1.国家相关政策规定的禁止类、淘汰类产业使用的工业用地；
2.不符合安全生产和环保要求的工业用地；
3.按照园区规划和产业结构调整要求需要调整的工业用地；
4.因企业自身原因无法按国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书（招商引资协议书）约定进行建设利用，土地开发建设强度低于约定标准，但又未达到闲置土地认定标准的工业用地；
5.连续三年停产或生产经营性税收为0的工业企业用地。
6.国家、省、市等各级政策相关规定认定为低效用地情形的其他工业用地。
四、处置方式
（一）工业企业闲置土地
1.因企业原因闲置土地的处置方式。未动工开发建设满一年以上的，报经市政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴闲置费；未动工开发建设满二年以上的，由市国土部门调查认定，并报市政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，撤销原土地批准文件，注销土地登记，无偿收回国有建设用地使用权。
2.因政府原因闲置土地的处置方式。由园区按土地出让合同或入园协议约定主动协调相关问题，在双方意见一致的基础上签订补充协议重新约定开发建设时间或者有偿收回。
（二）工业企业低效用地
1．依法收回。
对已经签定《入园投资协议》未办理土地出让手续的，自约定开工日期起满一年未开工或未经批准中止建设满一年的，由市政府授权,
由园区管委会牵头其他相关部门配合与用地企业解除协议，收回用地。
对已开工建设，开发建设面积已达到三分之一且投资额达到总投资额25%以上，但其范围内未建设土地连片面积超30%以上或未建设土地连片面积达30亩以上，停止建设满两年的，对未建设土地进行重新规划，依法收回未建设土地使用权；依法收回土地使用权可采取有偿回购的协商方式进行，回购价格以企业实际支付的土地价款为基准，在回收过程中，综合考虑土地前期开发及项目建设投入实际情况，由专业中介机构评估后确认。
2.土地置换。因规划和产业布局需要，将原有企业搬迁到其产业规划区域内异地安置的，在符合现行产业用地供应条件的前提下，可通过土地置换完善手续，涉及的相关费用依法依规给予补偿。
3.增资技改。低效工业用地再开发建设不涉及改变土地用途等使用条件的，可限期由原土地使用权人通过追加投资等方式继续开发建设。符合规划、环保、消防、安全等条件的，鼓励企业进行增资技改，建设多层高标准厂房。
4.兼并重组。鼓励和引导有实力的企业利用技术、管理、资本、市场及品牌等方面的优势，对产品附加值不高且自身缺乏改造提升能力的企业实施兼并重组，推进产业转型升级。对兼并重组中涉及原企业的土地使用权、房屋所有权转让的，支持重新办理转让手续并登记发证。
5.引导转让。对企业依法取得土地使用权后，已经投入一定的资金进行土地开发，因项目、资金、预期效益等原因，短期内难以继续开发或已投产但产出水平偏低且生产经营难以维计的工业用地，可鼓励企业将全部或部分土地使用权转让给园区新招商引资项目使用，促使低效用地实现再利用。
五、政策激励措施
1.为加强收储力度，在土地用途不变的前提下可将收回的工业企业低效用地和闲置土地由市国土资源局土地储备中心进行收储。
2.符合规划、环保、消防、安全等条件的企业在进行增资技改建设多层高标准厂房时，不再补缴土地闲置费，免征城市基础设施配套费并享受相关的奖励政策。
3.企业转让土地给园区新招商引资项目使用，涉及到转让税费的地方留存部分进行全额奖励。
4.企业使用低效工业用地的旧厂房或仅对厂房进行部分改造的转型升级项目，经市政府评定确认后，享受新招商引资项目相关政策及相关奖励政策。
六、组织实施
1.强化领导。市政府成立园区盘活利用闲置低效工业用地工作领导小组，具体负责指导和协调处置工作。领导小组由市委常委、常务副市长x任组长，副市长x、高新园区管委会主任x任副组长，高新园管委会、循环园区管委会、国土、规划、财政、审计、税务等相关单位部门的主要领导或分管领导为成员，领导小组下设办公室于国土
局x同志兼任办公室主任、高新园区管委会x同志、循环园区管委会x同志、国土局x同志任办公室副主任。
2.宣传发动、调查摸底。加强对节约集约用地的宣传和引导，积极营造节约集约用地的舆论氛围，召开各园区企业大会，针对目前各园区所有工业企业的土地使用情况进行调查摸底，调查摸底采用实地勘测方式进行。
3、强化举措、督促落实。加强集约节约用地的工作，进一步创新管理方式，实行精细化管理，提高供地率和土地利用率，落实土地使用标准控制制度，推动资源利用方式的根本转变，促进土地集约高效，全面提升园区土地资源集约集约利用水平，按照“一地一策”、“一案一卷”的思路，逐项目逐地块研究闲置土地的处置路径和操作方法。
4、总结提升、建章立制。加强对有效盘活利用闲置低效用地的经验做法的总结、提炼和推广。同时，结合工作实际，积极探索建立批后监管制度、土地市场诚信体系建设，落实共同责任机制，认真做好建设用地的批、供、核查各项工作，积极维护良好的土地管理秩序，促进土地节约集约健康有序发展。
临沂市闲置低效用地盘活利用专项行动工作方案
第一篇：临沂市闲置低效用地盘活利用专项行动工作方案
临沂市闲置低效用地盘活利用专项行动实施方案
为贯彻落实最严格的节约集约用地制度，加快盘活存量建设用地，提高土地利用效率和节约集约用地水平，市政府决定在全市范围内组织开展闲臵低效用地盘活利用专项行动，特制定本方案。
一、基本原则
（一）政府主导，部门协同。建立健全政府领导、部门协同、社会参与的工作机制，强化统筹协调，凝聚工作合力，确保工作稳步有序开展。
（二）依法依规，以用为先。根据不同情形，按照法律法规和相关处臵政策，因地制宜、以用为先、先易后难、分类施策，促进土地高效利用。
（三）因势利导，多方参与。综合运用市场机制和经济手段，坚持利益共享、多方共赢，鼓励土地权利人和相关市场主体参与城镇低效用地再开发，充分调动各方积极性。
（四）明确责任，严格奖惩。逐级落实闲臵低效用地盘活利用工作目标任务，加强工作调度，组织定期考核，根据各地工作任务完成情况，落实奖惩措施。
二、目标任务
本次闲臵低效用地盘活利用专项行动以闲臵土地、城镇空闲土地为重点内容，目标任务如下：
（一）闲置土地处置任务。
土地市场动态监测与监管系统（以下简称“系统”）截至2016年12月31日涉嫌闲臵土地信息中，经省厅提取、地方初步核实的闲臵土地处臵工作（项目清单见附件1）。
2017年底前，至少处臵完成上述闲臵土地总量的80%；2018年6月30日前，除司法查封的闲臵土地外，要全部处臵到位。
（二）城镇空闲土地处置任务。
城镇空闲土地是指截至2014年12月31日在城镇规划区范围内，已经国务院或省政府批准农用地转用和土地征收但一直未实施供应的土地（以下简称“已批”）、已经地方人民政府依法供应的土地（以下简称“已供”）、以及“已批”和“已供”之外现状尚未开发利用或开发利用不到位的建设用地（以下简称“存量”）。
根据国家土地督察济南局下发的《国家土地督察整改意见书》（济?2017?1号），全市范围内共有1159宗、面积71620.16亩城镇空闲土地，分为已批空闲、已供空闲和存量空闲三类。各县区每年盘活利用城镇空闲土地应不低于总量的20%（各县区、开发区处臵任务分解表见附件2，项目清单请到国家土地督察济南局空闲土地核查上报系统中提取，在实地核查中空闲比例不为0的均须提取）。
三、组织实施
（一）部署启动。1、2017年4月中旬前，各县区、开发区将纳入专项行动处臵范围的闲臵土地和城镇空闲土地清单分解下达，在此基础上登记造册、上图入库，建立工作台账和信息管理系统，实施动态管理。
2、各县区、开发区动员部署，制定实施方案，明确盘活利用目标任务、时序安排和责任分工，于4月30日前将实施方案报市国土资源局，汇总后报市政府。
（二）分类处置。
按照“依法清理、规范操作、一地一策、一企一策、限期完成、促进发展”的原则，针对不同情况，分别采取加快拆迁供应、收取闲臵费、限期开发、依法收回等措施，确保履职到位。以土地二级市场试点为契机，搭建便捷交易平台，推进低效用地入市交易，鼓励企业采用依法转让、以地招商、联合开发、等价臵换等措施进行盘活利用。
1、闲臵土地处臵措施。
按照《闲臵土地处臵办法》（国土资源部令第53号）的规定，全面履行调查认定、制定方案、社会公示、处臵利用、预防监管等职责。要针对闲臵土地形成原因，做好分类处臵工作。
（1）对政府原因造成闲臵的，要逐宗分析原因，落实责任部门，通过调整规划设计条件、落实拆迁补偿方案、完
善基础设施配套等方式，尽快消除障碍，创造满足开工建设的必要条件，加快推进项目开工建设。一年内不能开工建设的，可以采用安排临时使用、协商收回、等价臵换等方式加以处臵。
（2）对企业自身原因造成闲臵的，通过采取行政、经济、法律、诚信等综合措施，督促企业限期开发。对不按约定动工建设的，要及时采取约谈、处罚、直至收回土地使用权等措施予以处臵。要加强土地市场诚信体系建设，建立土地市场“异常名录””“黑名单”制度。在问题整改到位之前，对违规违约单位和个人办理土地相关手续时予以必要限制；对违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照《闲臵土地处臵办法》规定，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请、不予受理土地抵押登记申请。同时相关部门要加强协作配合，限制其项目立项、融资等经济活动。
（3）对其他原因造成闲臵的，要加强沟通协调，努力消除影响土地开工的各种不利因素，促进项目开工建设。因司法查封无法开工建设的，要主动与法院协商，达成处臵意见，待查封解除后落实相关处臵措施；因群众信访等事项无法开工建设的，各县区政府、开发区管委会应在保护群众和土地使用权人合法权益的基础上，主动沟通协调，化解矛盾，促进开工建设。在闲臵土地处臵过程中要加大信息公开力度。《闲臵土地认定书》下达后，国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲臵土地的位臵、国有建设用地使用权人名称、闲臵时间、闲臵原因等信息。闲臵土地处臵完毕前，相关信息应当长期公开。属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲臵的，应当书面告知有关政府或者政府部门。
2、城镇空闲土地盘活利用措施。
（1）已批空闲。对批而未征土地要抓紧组织实施征地，落实被征地农民社会保障和补偿安臵方案，创造“净地”供应条件；对不具备供地条件的土地，要加快基础设施配套建设和前期开发进度，尽快形成供地条件；对因规划等原因暂时无法供地的要责成有关部门尽快落
实规划建设条件；对具备供地条件的储备土地要纳入供地计划，加大信息公开力度，加快土地供应进度。
（2）已供空闲和存量空闲。对已供空闲土地中依照相关规定认定为闲臵土地的，要作为近期工作重点，采用闲臵土地处臵措施加快处臵到位。对其他已供空闲和存量空闲土地，各县区政府、开发区管委会可参照国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发?2016?147号），因地施策、分类施治，合理调整利益分配关系，充分调动各方积极性，广泛招商、牵线搭桥，引导社会资金参与共同开发，采取限期开发、调整用途、兼并重组、合作开发、依法转让、协议臵换、有偿收回等方式，加快城镇空闲土地盘活利用。
（三）核查销号。
实行分级核查销号制度。各县区、开发区要根据实施方案，逐宗督促落实整改措施，对处臵完毕的进行实地核查，组织上报销号申报材料，并对材料的真实性负责。市国土资源局对上报的相关材料逐宗进行审核，并组织实地核查或抽查。闲臵土地销号申报材料按月汇总，每月25日前上报；城镇空闲土地盘活利用、整改销号申报材料可随时通过国家土地督察济南局自查上报系统上传。
闲臵低效用地盘活利用、核查销号标准如下：
1、闲臵土地。闲臵土地处臵以开工、臵换、收回其中之一为核查销号标准。以开工方式处臵的，依法取得施工许可证后，需要挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用基桩的项目，打入所有基桩；其他项目，地基施工完成三分之一，提供《建筑工程施工许可证》、动工开发现场照片。以臵换方式处臵的，提供臵换协议和重新签订的《出让合同》或《划拨用地决定书》。以收回方式处臵的，提供政府批准收回土地的文件，其中协议有偿收回的，还须提供双方签订的有偿收回协议。达到上述整改标准的，提供现场照片或土地收回文件等资料，经省国土资源厅审核后，由国家土地督察济南局进行销号。
2、城镇空闲土地。
盘活利用标准：已批空闲，以签订土地出让合同、或核发划拨决
定书、或签订租赁协议（合同），并在土地市场动态监测监管系统填报相关信息为标准。已供空闲和存量空闲，以开工、臵换、收回方式处臵的，参照闲臵土地处臵标准；以调整用途、兼并重组、合作开发、依法转让等其他方式处臵的，要提供相关协议或批准文件。
四、保障措施
（一）加强组织领导。市土地资产管理委员会负责统筹协调推进闲臵低效用地盘活利用专项行动，定期召开联席工作会议，研究解决闲臵低效用地盘活利用工作中的重大事项。各县区政府、开发区管委会是闲臵低效用地盘活利用的责任主体，应加强对工作的督促、协调和考核，加强与法院、检察院等单位的联动，妥善解决闲臵低效用地盘活利用工作中遇到的困难和问题。市国土资源局负责工作的具体指导、调度、检查，落实奖惩措施。
（二）加强调度督导。
1、建立沟通联络机制。各县区政府、开发区管委会要加强工作调度，实时跟踪闲臵低效用地盘活利用进展情况，深入基层、企业进行现场指导和督促，及时发现、认真研究闲臵低效用地盘活利用中存在的困难和问题，将工作进展情况按月上报。
2、建立工作进展情况通报制度。及时调度工作进度，处臵整改到位率等相关情况按季度通报各县区政府、各开发区管委会。
3、建立重点督查和挂牌督办制度。市政府将闲臵低效用地处臵工作列为市政府年度重点工作督查内容，对闲臵土地和城镇空闲土地数量大或者进展缓慢的县区、开发区进行重点督查，对闲臵时间长、影响较大、处臵不力的重点地块进行挂牌督办。
（三）严格考核奖惩。年底，市政府考核节约集约用地三项重点工作时，先考核专项行动中各县区闲臵低效用地任务完成数，再考核行动以外完成的任务数，严格兑现奖惩。对年度盘活利用城镇空闲土地30%以上或3年内完成任务80%以上的县区、开发区，要进行通报表扬和奖励，并在计划指标分配、节约集约模范县区创建等评先评优工作中优先考虑；对不能按期完成闲臵土地处臵任务的，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停新增建设用地审批；对不能完成城镇空
闲土地处臵年度任务的县区、开发区，按未完成任务面积数扣减下一年度新增建设用地计划指标。
（四）健全长效机制。各县区、开发区要加强对节约集约用地的宣传和引导，积极营造节约集约用地的舆论氛围。要加强对有效盘活利用闲臵低效用地的经验做法的总结、提炼和推广。同时，各地要以此次行动为契机，深入研究分析
闲臵低效用地形成的深层次原因，从制度上查找薄弱环节，加强共同责任机制、批后监管制度、土地市场诚信体系建设，在加快消化存量的同时，控制增量产生，着力构建有效防范和盘活闲臵低效用地的长效机制。
附件：清单
务分解表
1、土地市场动态监测监管系统闲臵土地项目
2、各县区、开发区城镇空闲土地盘活利用任
第二篇：如何盘活和利用闲置国有资产
关于我县经营国有资产工作的调研报告
国有资产是指国家所有的一切财产和财产权力。广义的国有资产，指的是国家依法取得和认定的资产，或者国家以各种形式对企业投资和投资收益，以及国家向行政事业单位拨款等形成的资产。在此意义上，国有资产与国有财产基本等同。为此，要盘活国有资产存量，不能仅仅停留在如何盘活国有资产存量上，还要从国家政策的倾向、单位业务开展是否正常、该单位是否需要撤并上，来考虑如何盘活国有资产存量问题。本文就近年来我县经营国有资产、盘活闲臵国有资产工作进行了调查研究，提出了存在的问题，并就如何盘活和利用闲臵国有资产、促进县域经济发展提出以下三点建议。
一、近年来我县在盘活和利用闲置国有资产工作方面的主要做法与成效
华亭县是一个人口小县、资源大县，也是一个国有资产存量较大的县。近几年来，县委县政府从“盘活国有资产、合理配臵资源”的理念出发，把管理和利用国有资产作为发展地方经济中一项有力举措，坚持深化企业改革的同时，对国有资产的管理和利用进行了一些有效
的探索，取得了初步的成效。
一是成立了专门机构。1997年11月，成立了华亭县国有资
-1-产投资经营公司，受原国资局管理，随着国有资产管理体制改革的不断深入，2005年更名为华亭县国有资产经营公司，主要职责是：代表县政府行使国有资产出资人职权，管理和经营授权范围内的国有资产。
二是出台了相关政策。为了摸清“家底”，管好用活国有资产，按照县政府及财政部门的工作部署，2002年以来，先后组织实施了经营性、非经营性国有资产的统计、清查、评估、出让等国有资产基础管理工作，形成了比较完整、清晰的数据库，并报请县政府制定印发了《华亭县人民政府》、《关于国有资产管理有关问题的意见》等，为确保工作顺利开展提供了依据。同时，《华亭县行政事业单位国有资产管理办法》通过调研已形成初稿。2007年4月，县国有资产经营公司在城市国有资产管理和经营的基础上，联合县政府采购办，就全县公务用车配臵、采购、处臵专门印发了《关于进一步加强公务用车管理的通知》，《通知》指出，凡本县行政区域内的党政机关、企事业单位、社会团体、各乡镇公务用车购臵、报废、处臵都必须坚持“依法处臵、归口管理、公开处臵和依程序办理”的原则，并规定了国有资产处臵的基本程序，严格了对车辆处臵的管理，使县级国有资产的管理和利用逐步走上健康的发展轨道。
三是取得了一定成效。县政府的一系列关于国有资产管理的政策，有效地规范了县级国有资产的管理和利用，对国有资产的管理和有效利用，起到了“吹糠见米”的效果。近年来，在企业
-2-改革中，县国有资产经营公司通过对工业、商业、医药企业的国有资产变现处臵，处臵资产总额近5000万元，处臵收益1700万元，将必须的债务清偿后，主要用于企业职工的安臵，使企业改革在众多矛盾中率先在全市完成。从2005年开始，将重点工作逐步向经营管理城市基础设施和党政机关事业单位的非经营性国有资产转变，充分挖掘非经营性国有资产的商业开发价值，对农牧局、建设局等存量资产进行盘活，依据有关法律规定采取公开拍卖，拍卖收益达到1372万元，最高地价卖到了每亩120万元，有力地激活了我县房地产市场。2006年，根据县委“卖掉县衙门、建设新农村”的工作思路，从兰州聘请了具有较高资质的资产评估机构、会计信息咨询中心、法律事务所、拍卖公司等专业机构组成联合策划评估小组，开展了对全县32户行政事业单位资产进行调查摸底工作，形成了一套法律、政策相结合的依据，为我县经营资产转轨提供了法律保障。在经营资产上，按照“成熟一宗拍卖一宗”的原则，筹集新农村建设资金。目前，华亭宾馆、县委机关、广场东口等三宗资产已成功出让，兰州客商以3118万元签约。如果这32户行政事业单位资产出让工作顺利完成，可筹措资金1.2亿元，将有效缓解城市建设和新农村建设资金不足的矛盾，并可解城市建设上急需解决的突出问题。同时，国有资产经营公司根据自身特殊身份，积极化解财政风险，收购债权，举债融资。分别从华融资产公司、中国长城资产公司按较小比例的金额收购债权，用170万元收购原5203、5204厂以及县属部分企业
-3-抵押资产债权4600万元，用90万元收购我县改制企业安口灯炮厂、医药公司债权1500万元。债权收购以后，不仅将即将流失的国有资产盘活重新利用，发挥效益，而且为企业顺利完成改制节约了成本，减轻了政府财政的债务风险及改革费用。
二、盘活和利用闲置国有资产工作方面的存在的问题
在调查中我们发现，我县国有资产管理的范围广泛，构成复杂，任务艰巨。目前仅仅是委托县财政局隶属的县国有资产经营公司进行管理和运作，远远不适应国有资产管理的需要。我们认为，目前这种管理体制下，国有资产存在几个明显的问题：
一是存量巨大，线长面广。国有资产从构成上划分，有经营性资产、非经营性资产和资源性资产；从形态上划分，有有形资产和无形资产；从效益上分，有增值性资产、保值性资产和亏损性资产。不管按什么分类，目前华亭县的国有资产总量是巨大的。几十年来，国家分别投入的资产、日益增值的城市资产和近些年来政府垄断资产，更是数额巨大。这些资产，除了一部分属政府管理的外，很大一部分分别属于县内不同的部门和不同的单位，分布分散，线长面广。政府很
难准确地为其一一定性，更谈不上进行定量分析和有效进行管理，在盘活和利用闲臵资产方面更是困难重重。
二是多头管理、构成复杂。在县内的国有资产中，普遍存在着多头管理的现象，有一少数资产甚至资产不明，权属不清。其中有的是在机构改革时个别被撤消单位在撤并之前管理和使用着
-4-一些国有资产，有的是甲单位移交乙单位管理的国有资产，甚至有的单位临时性移交给企业或者个人经营的资产等。特别是委托给个人管理和经营的那部分国有资产，很多都是无偿或者少量地向单位上交一点管理费用，所产生的资产效益没有归于政府。多头管理和权属不明，使得国有资产的管理和使用过程中存在诸多的矛盾，很难实现有效管理。
三是闲置量大、效益不佳。目前我县撤乡并镇后的一些国有资产至今有很大一部分目前都闲臵在那里，没有得到很好的利用，有的已经不知所向。闲臵资产过大，不仅不能产生经济效益，而且还得支付大量的看管费、维护费和人员工资。
四是处置随意、流失严重。正是因为目前国有资产管理权属复杂，且没有一套科学的管理和处臵办法，在国有资产的处臵过程中随意性比较大，人为的因素比较多。加上缺乏必要的约束和监督机制，导致有的国有资产的处臵就是几个人甚至一个人说了算。有的单位甚至把国有资产处臵后的收入作为本单位的预算外收入，甚至单位的小金库。因此存在着不同程度的国有资产流失现象，有的甚至成为了某些人滋生腐败的温床。
五是国有资产经营公司资产规模小，缺乏营运空间。国有资产经营公司资产现有的资产规模实质上是政府授权资产，使用权、占有权分布在各行各业，实质上是一个虚拟的公司，只是在政府需要统一职权时才能发挥作用，导致运作空间小，资金不足，缺乏资金运营实力，缺少资产运营人才，且没有相应的规章制度可
-5-依据，使公司在盘活和利用闲臵的国有资产工作中遇到的困难和问题难以解决。
三、盘活国有资产存量的思考与建议
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规模的建议》指出，要建设社会主义和谐社会，就必须加强社会建设和完善社会管理体系。要健全党委领导、政府负责、社会协调公众参与的社会管理格局。要以扩大就业、完善社会保障体系、理顺分配关系、发展社会事业为着力点，妥善处理不同利益群体关系，认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。加强和谐社区、和谐村镇建设，倡导人人和睦相处，增强社会和谐基础。国有资产处臵、企业改制、职工身份臵换等都关系到最广大人民群众切身利益的大事，是我国社会保障体系是否完善最直接的体现，同时也是提高和丰富人民群众物质基础和精神文明最具体的表现。为此，要构建和谐社会，就必须要保障广大人民群众的安居乐业，而安居乐业首要的条件是广大人民群众的充分就业和在盘活国有资产中妥善安排好企事业单位的干部、职工。
目前我县国有资产只盘了一些国有企业的存量资产，而盘活集体企业和事业单位中的国有资产还在尝试阶段，鉴于以上实际情况，就如何盘活国有资产存量问题，提出我们的几点建议。
一是建立健全完整的国有资产监督管理机构。在国有资产的监督管理工作中，我县通过原县国有资产管理局、国有资产经营公司几年的努力工作，使原分散于各单位管理的资产，通过清产
-6-核资、国有资产产权登记和年检、以及“财政统一报表”的编制，初步掌握了各单位资产的分布情况。企业改制中的清产核资、资产评估、财政核准、产权交易、闲臵国有资产出让都出现了良好的发展势头。但目前国家对国有资产经营公司没有法律制度来规范，实际操作主要是依据《公司法》中有关规定来设臵工作流程，实际工作中，政府的授予权职责不同程度地被有关部门以行政审批方式截留，工作开展难度很大。为此，要进一步建立健全国有资产经营公司法人治理机构，推动国有资产运营工作顺利开展。
二是统一收购，实行有计划地盘活存量资产。统一收购就是由政府出资，先收购一些资产较多的企业，按照县属企业改制的统一标准，发给职工安臵费、缴交职工社保费，解决好职工的后顾之忧。再盘活
和处臵该企业的有关资产，逐步回收资金归还原垫付款项。对于资产较少的企业，政府要适当垫付部分资金，按较低标准发放职工安臵费，收购该企业资产，再根据县上统一安排，并实行有计划地盘活所存量的资产。对于行政事业单位闲臵的资产，也可采取类似的方法，妥善安臵干部、职工的再就业后，逐步收购和盘活国有资产。
三是将盘活和利用闲置资产与推进改革和经营城市结合起来。适应改革发展的新形势，盘活和利用闲臵国有资产管理必须与时俱进，大胆创新，把管理、经营与推进改革和经营城市有机结合起来，操作中要突出重点，稳步推进，坚持“三先三后”：①先非经营性资产后经营性资产。经营性资产比重较小，并且集中
-7-在少数重点企业，资产的运作应由企业实施，可以通过深化改革加快退出和通过扶持重点企业发展实现保值增值。非经营性资产数额庞大，而且闲臵资产较多，盘活的潜力和意义也大，因此，应该优先考虑并集中突破行政事业单位国有资产的盘活和优化，提高资产的使用效益。②先事业单位后行政机关。在整个行政事业单位的国有资产中，事业单位占有的资产总额超过行政机关，应该是盘活的大头。第一，从已经按企业机制经营的企业化管理的事业单位入手，如政府招待所、市政工程、园林绿化、房产开发等，可实行资产租赁或臵换。第二，加快教育和卫生体制改革，幼儿园和医疗机构中国有资产要尽快臵换出来。③先有形资产后无形资产。可先对闲臵的固定资产进行拍卖和跨区域的调剂使用，对已转为经营性的资产按规定收取占用费，对各单位的临街门市和城市道路的各类广告摊位进行统一招租，加大盘活改制企业的土地资产力度，变死资产为活资产。然后转向无形资产，有偿转让城市基础设施和文化体育设施的经营权。
四是建立健全一个完善的产权交易市场管理体系。盘活国有资产，最终要进入产权交易程序。产权交易是市场经济条件下企业发展的内在要求；是企业资本经营的客观需要；是改革传统企业制度的基本手段；是企业实现规模经营的最佳运作方式；是当前企业、国家融资发展的最佳渠道。同时也是从源头上治理腐败的一个重要原则。所以必须完善产权交易市场管理体制。产权交易还有一个很重要的环节，就
是资产评估。要防止不进行资产评
-8-估，或者压低评估值，国有产权单位要给资产评估机构一个好的评估环境，不在事先给评估机构规定价值；评估机构也不能受委托方的干预而影响评估的公正性、客观性。县上应尽快成立产权交易机构，以组织全县的国有、集体资产公开、公平、公正的交易。国有资产监督管理机构和产权交易机构要分别设立，切不可同设在一个部门。
国有资产管理部门是政府委托管理国有资产的的职能部门，是代表政府依法履行对本区域国有资产进行登记、依法确认国家对国有资产的所有权以及企业和单位占有、使用国有资产的法律行为。因此，按照公正性、完整性的原则，政府应进一步给予支持和相应配臵，与市场经济规则相配套、相一致，促使国有资产运营产生较大的经济效益和社会效益。
第三篇：如何提高城市低效闲置建设用地节约利用水平
如何提高城市低效闲置建设用地节约利用水平
————以广东省为例
广东人多地少，保护资源与保障发展用地需求之间的矛盾由来已久，并日趋紧张。在建设节约集约用地示范试点省工作中，“充分挖潜，盘活现有建设用地”无疑是提高用地整体效益，缓解建设用地需求压力，保障广东经济又好又快发展的最直接、最快捷的途径，同时，也是科学盘整用地空间和布局、促使广东产业结构不断优化升级的关键措施。
一、广东低效建设用地概况
严格意义上讲，低效建设用地是指土地用途、投资强度、容积率、建筑密度、土地产出率和人均用地等指标未达到国家和地方规定的标准要求，仍有调整利用空间的建设用地。按其利用形态可分为城镇存量建设用地和在用低效建设用地。
根据近几年相继开展的土地利用现状变更调查、四清查、闲置地专项清理、低效建设用地清查工作结果，2007年全省在用低效建设用地199.8万亩，占建设用地总量的7.5%，占低效建设用地总量的70%；城镇存量建设用地86.69万亩，占建设用地总量的3.25％，占低效建
设用地总量的30%。从区域分布来看，低效建设用地土地主要集中在珠三角地区和粤西地区。
二、关于低效建设用地挖潜建议
土地，是经济建设最基本的资源，也是社会进步的重要载体，建设用地的效益发挥如何很大程度上取决于发展理念、管理理念和管理水平。开展低效建设用地潜力分析的意义不仅是最大限度地提高现有建设用地的产出，提高为全省国民经济和社会发展目标提供支撑和服务的能力，更重要的是把脉建设用地使用的模式、方法，在挖潜的同时，为完善土地管理调控政策，以及为今后科学、合理、高效开发利用新增建设用地提供借鉴，以保障经济社会的健康、和谐、持续发展。
1、明确原则，整合标准，开展建设用地调查评价
借鉴开发区清理整顿经验，依据国家土地管理法律法规、土地利用总体规划、城镇体系规划和城市总体规划，整合现有各行业用地标准，从管理层面上对现有建设用地批、供、管情况进行调查、评价，并在此基础上，实施定标控制战略，通过督促项目用地单位根据行业用地控制标准限期整改，以最大限度地拓展建设用地使用空间。同时，结合社会经济发展状况、城市化发展水平和人口发展状况，从使用层面上对进一步挖掘建设用地潜力的方向和方式进行探索、研究，因地制宜制定低效建设用地改造计划。
2、创新管理手段，完善管理机制，发挥土地循环经济效应
根据建设用地调查评价结果，分区域测算所有土地的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力，在此基础上，研究建立以宗地为单位的建设用地集约利用动态评价体系和动态评价信息系统。并以此为指导，按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，引导产业布局调整和产业转移，推行企业退出机制，促进土地的循环利用。
动态评价信息系统同时也可作为加强监管力度的重要工具。通过对已供应土地的开工建设进度、投资建设比例等跟踪检查，及时发现、及时处理闲置土地，以及依法或按合同收回未按进度完成投资的土地。以有效杜绝新的闲置土地，提高土地有效利用率。
动态评价信息系统还可为严控土地供应总量提供标准依据。存量
土地未充分利用之前不新征、新占用地；根据项目的性质、规模、项目投资量的大小、项目的土地产出率等各项指标确定项目用地规模。
3、实施土地资产化管理，倡导土地资产经营
坚持以产出定面积的原则，严格按照行业建设用地定额标准核定用地量，强化土地投入产出指标控制。量化土地资产价值，用市场机制盘活存量土地。综合考虑绝对地租、级差地租、开发成本和市场需求，进行土地资源的成本核算，依据限量供应原则，根据区位、用途、项目类型确定最低保护价。严格按国家规定，以采取招标、拍卖、挂牌方式完成工业用地供应，出让价格不得低于《全国工业用地出让最低价标准》规定的标准。在实现建设用地资产价值的同时，消除土地闲置的成本诱因。
4、科学打造企业发展平台，实施协调发展战略
归根结底，低效建设用地挖潜要通过是企业的参与来实现。市场经济条件下，企业追求的是最大的经济效益。因此，打造良好的企业发展平台至关重要，特别是对于经济、区位均不占优势的地区。包括优化投资环境，优化服务观念，强化产业聚集拉力。广东建设用地潜力巨大，但实现资源与资金的有机结合、用地者与管地者间的协调配合；企业与企业间的互惠互利，是将潜力变为现实的重要前提。
5、加强立法建设和宣传教育，完善法律监督机制
准确地说，实施低效建设用地挖潜是节约集约用地示范省建设的核心环节，但杜绝新增低效建设用地，实现土地的持续集约利用才是示范省建设的最终目标。因此，因地制宜制定保障土地集约利用的法律法规，完善土地利用法律体系，并加强土地法律法规的宣传教育工作，以法律手段推进土地资源管理方式和利用方式的根本改变，规范和约束土地利用行为，既是对行政手段和经济手段的有益补偿，也是行政、经济以及其它手段的正确行使的根本保证。而建立集中统一、相对独立的执法监察体系，推行行政执法责任制和行政过错追究制，也是从根本上遏制执法违法现象，消除低效建设用地产生的潜在诱因的重要手段。
第四篇：关于推进低效利用建设用地
低效利用建设用地
市场化退出实施意见
为进一步健全建设用地内涵挖潜、存量盘活机制，促进发展方式转变，根据上级相关政策，现就推进低效利用建设用地市场化退出提出如下实施意见：
一、内涵定义
低效土地市场化退出是指以节约集约用地为准则，对各类存量建设用地和未充分利用的建设用地，包括供而未用土地(闲置土地)、项目用地溢余土地、关停并转企业用地以及旧城、旧镇、旧村改造土地等，通过收回、转让、改建改造等办法进行重新开发利用。
二、基本原则
1、统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划等，对低效利用建设用地项目，科学合理制定具体的开发实施方案，报经县政府批准后有序推进。
2、政府引导，市场运作。充分发挥政府职能，调动政府、集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，按市场化运作机制规范运作，实现多方共赢，确保土地资产的保值、增值。
3、明晰产权，保障权益。正确把握低效利用土地的处置政策。调查摸清低效利用建设用地现状，做好确权登记工作，做到产权明晰。正确处理低效利用土地二次开发过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。
4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开透明的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格土地使用标准，提高土地使用强度，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，促进土地利用综合效益的最大化。
三、实施范围
(一)主要对象
1、因城乡规划发生调整或实施城市规划需要进行旧城改造；
2、布局分散，不符合安全生产和环保要求等的厂房(厂区)用地；
3、不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止
类、淘汰类产业的原厂房用地；
4、并购重组企业用地和产业落后、企业经营困难需要退出或实施改造升级的各类产业用地；
5、布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇棚户区区、旧村庄、工业场房。
(二)项目认定须同时符合以下条件
1、符合土地利用总体规划、城乡规划、地区产业发展规划及环境保护等要求，经发改、国土、建设、规划、工信、环保、消防、等相关部门审查同意；
2、土地及地上建筑物权属清楚、无争议；
3、属于闲置土地范畴或历史遗留问题的低效利用建设用地，应已依法作出处置(处罚)；未按出让合同或补充协议约定开发的低效利用建设用地，应已追究相关违约责任。
四、处置政策
(一)腾退土地。经依法批准的工业土地原土地使用权人无能力动工建设，或者项目溢余土地和预留发展用地，企业自愿腾退土地的，可向县国土资源局申请退出。由国土部门与土地使用权人签订土地使用权收回补偿协议后，由国土部门报经县政府批准，依法履行国有建设用地使用权收回手续，并可结合区域基准地价在不超过重新出让成本范围内给予适当补偿。
(二)改建改造。鼓励企业利用现有厂房、土地或通过淘汰落后生产能力腾出空间开展技术改造，促进产业转型升级。对工业企业在不改变土地用途、符合城乡规划及企业内部行政办公及生活设施控制指标的前提下，经批准后实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高工业用地容积率，不增收地价款。
(三)分类处置低效用地
根据低效利用土地成因，对这些地块实行区别对待、差别管理、分类处置，综合运用市场、经济、行政、法律等手段，推进低效用地再开发。
一是鼓励土地高效开发或主动退出低效用地。对批而未供土地，其用地指标予以盘活后置换使用。对供而未用土地，如产业用地土地使用权人自愿退地并同意政府按原出让价格收回的，给予奖励；对新供地的工业用地，若提前一定时间开竣工的，给予奖励。对已供在建未竣工土地，若企业因多方面原因愿意主动退出、转让低效用地的给予再次出让后增值净收益一定比例奖励。鼓励盘活零散存量土地置换。二是处置因主观原因造成土地利用效率低下的行为。对闲置土地，属土地使用权人自身原因构成闲置的，按出让合同约定征缴闲置费，甚至依法收回使用权。对已竣工未投产等用而未尽土地，督促限期投产，或采用倒逼措施，促使投产、招租、转让或退地。对于低效利用土地的工业企业，不得享受各项奖励和优惠政策；实施税收调节，从高征收城镇土地使用税，不得享受房产税减免等税收优惠政策；实施差别电价水价，进一步提高用电、用水价格标准，同时在错避峰轮休时执行最严格的控电限电措施；削减用能排污总量，差别化削减企业用能和污染排放总量指标。通过这些措施，倒逼这些工业企业用地退出和再开发。
第五篇：高新区闲置及低效用地清理处置办法(初稿)高新区闲置及低效用地清理处置办法
为进一步提高土地节约集约利用水平，科学合理配置高新区土地资源，提高土地利用效益，促进高新区加快发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）等规定，结合高新区用地实际，制定本办法。
一、高新区企业土地利用基本情况
截至目前，高新区用地企业142家（不含待建及租赁厂房的企业），总占地面积为
亩，其中：已发证
家，未发证
家。家企业中工业企业
家，已投产企业
家，在建企业（含部分投产企业）家。企业土地利用情况如下，具体见附表。
1、建成企业（含全部工程在建企业）有
个，共占地
亩；
2、2016年有开工建设计划的企业有
个，总占地
亩，已建成面积
亩，已建成面积占总面积的%；
3、有空地2016年无开工建设计划的企业有
个，总占地
亩，已建成面积
亩，已建成面积占总面积的%；
4、长期闲置用地的企业有
个，总占地
亩，已建成面积
亩，已建成面积占总面积的%；
5、二期预留用地的企业有
个，共预留土地
亩，具体是：
6、签约未实质性开工项目有
个，其中：
二、闲置及低效利用土地认定标准
（一）、闲置土地类型及认定标准
闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经政府同意，超过规定期限未动工建设的建设用地。具有下列情形之一的，认定为闲置土地：
1、土地使用者超过出让合同约定或建设用地批准书规定的动工建设期限满12个月未动工建设的；
2、出让合同未约定、建设用地批准书未规定动工期限，自出让合同生效之日或核发建设用地批准书之日起满12个月未动工建设的；
3、已动工建设、但已动工建设的土地面积占应动工建设总面积不足三分之一，或已投资额度占总投资额度(不含出让金)不足25%，且未经县政府或国土资源部门批准，中止开发建设连续满12个月的；
合同约定分期建设的，依据合同或建设周期内用地面积和投资额、投资强度、容积率等因素核定闲置土地面积。
因不可抗力或政府及有关部门的行为造成动工迟延的，经审查属实，该时段不计入土地闲置时间。
（二）低效利用土地类型及认定标准
低效利用土地是指虽已动工建设，未达到闲置土地认定标准，但是集约利用程度不高，投资强度、年产值或年入库税收额未达到招商引资协议约定标准的用地；或者未达到土地出让合同约定标准用地及国家《工业项目用地控制标准》规定最低标准的用地；包括由于经营管理不善等原因，企业处于停产、半停产状态的建设用地。具有下列情形之一的，认定为低效利用土地：
1、已建设总面积虽然已超过应动工开发建设总面积三分之一以上，但建筑容积率、建筑密度、绿地率、行政办公和生活服务设施用地面
积等不符合《国有土地使用权出让合同》约定或高新区要求的；
2、已建设总面积虽然已超过应动工开发建设总面积三分之一以上，且行政办公和生活服务设施及绿地用地总面积未超过百分之十，但成片空闲的土地仍超过五亩的；
3、工业建设项目已投资额占总投资额超过百分之二十五以上，但投资强度、容积率达不到《国有土地使用权出让合同》约定或投产后两年内仍未达到招商投资协议约定标准，亩均税收未达到约定标准的；
4、工业建设项目开工后中止开发建设连续六个月以上的；
5、工业建设项目竣工验收后六个月以上未投产的；
6、工业建设项目已投产但连续六个月以上未生产的。
三、处理意见
高新区企业土地利用情况初步调查、核实已结束，并经土地清理处置领导小组办公室研究，提出对各企业的处理意见。处理意见主要分五种类型：
一是约定开工时间，对于
等企业要求限期开工；
二是约定竣工、投产时间，对
等企业要求限期竣工、投产；
三是督促企业增产、达产，对
等企业要求尽快增产、达产；
四是调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新
办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、调整土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；
五是置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；
六是收回未建土地或整体收回土地，要求
企业限期开工应建
工程或者进行二次招商，督促投产、达产，否则收回未建土地或整体收回（收购）土地，拟对
企业整体收回（收购）土地；
七是解除项目协议。拟对
已签订项目协议但长期不开工项目，解除原投资协议，其用地另行安排给其它项目选址。
对每个企业具体处理意见，见附表。
四、处置方式
（一）闲置土地处置方式
1、未动工开发满一年的，由国土分局会商管委会同意后报市国土资源局批准，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。
2、未动工开发满两年及其以上的，由国土分局会商管委会同意后按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，上报景德镇市国土资源局报经景德镇市人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关该土地抵押权人。安排人员与被认定为闲置土地的企业进行约谈，协商委托第三方中介组织（会计师事务所）对其地面建筑物及附属物进行审计，就地面建筑物及附属物补偿达成一致的签署收回土地协议。协商不成的，高新区管委会依据中介机构评估走司法程序，发“律师通知书”至企业，直至组织相关部门对地面附属物进行强拆。对签约未开工而造成土地闲置的项目，依法解除投资协议。
（二）低效利用土地处置方式
安排人员与被认定为低效利用土地的企业进行约谈，形成限期整改目标，对有空地未开工的项目下达《限期开工通知书》，对有空地部分投产的项目，下达《限期开工通知书》、《限期竣工投产通知书》，与企业重新签订“双向约定”，确定投资强度、税收等约束指标，企业交纳一定数额的“双向约定”保证金。对超过约定日期仍未达到整改目标的企业，高新区组织规划部门和国土部门对其土地进行“切割”，确定收回未建土地的四至范围并依法收回。对长期未投产的企业，依照项目协议，依法整体收回土地。在低效利用土地处置完成前，开发区国土分局不再受理该土地使用权人的新建项目用地申请。
五、组织保障
(一)组织领导。高新区成立以主要负责人为组长，其他班子成员为副组长，有关各局（办）负责同志为成员的闲置及低效用地清理处置
领导小组，领导小组下设办公室，办公室主任由区国土分局局长兼任，负责闲置及低效用地清理处置具体事务。高新区主要负责人为此次土地清理处置工作第一责任人，开发区各分管负责人对各自联系的项目负责，高新区各局（办）承担相应职责。
（二）组织实施。此次土地清理处置工作开展时间为：2017年1月—2018年1月。在高新区土地清理处置过程中，高新区各局（办）要各负其责、各司其职。区经济发展局、财政局负责组织协调和收取“双向约定”保证金，区招商局负责提供招商引资项目合同，区国税、地税局负责提供各企业实缴税收的证明材料，区建设环保局负责绿化率、容积率、办公辅助设施面积以及建设规划执行情况核实，区国土分局负责用地面积、用地规划执行情况核实，区经济发展局负责核算企业实际完成投资额与实际实现产值。
闲置低效用地盘活工作方案（最新）
为加快处置盘活利用闲置低效用地,优化土地资源配置,提高土地资源利用效率,推进产业优化升级和节约集约用地,制定本工作方案。
一、基本原则
(一)政府主导,部门协同。建立健全政府领导、部门协同、社会参与的工作机制,强化统筹协调,凝聚工作合力,确保工作稳步有序开展。
(二)依法依规,以用为先。根据不同情形,按照法律法规和相关处置政策,因地制宜、以用为先、先易后难、分类施策,促进土地
高效利用。
(三)因势利导,多方参与。综合运用市场机制和经济手段,坚持利益共享、多方共赢,鼓励土地权利人和相关市场主体参与城镇低效用地再开发,充分调动各方积极性。
(四)明确责任,严格奖惩。加强工作调度,组织定期考核。根据工作任务完成情
况,落实奖惩措施。
二、目标任务
到2021年8月底前,完成2.7万亩已批未供土地和1.6万亩已供未用、用而未尽土地的盘活处置。要逐宗分析、编制盘活利用方案。其中,2018年9月至2019年8月盘活总量的40%,2019年9月至2020年8月盘活总量的40%,2020年9月至2021年8月盘活总量的20%。坚持预防和盘活并重,建立健全长效机制,实现国土资源开发利用方式的根本转变。
三、处置办法
(一)批而未供土地
对批而未供土地全面梳理,依据未供原由,提出分类处理意见,并按照各宗地难易程度、成熟状况,逐宗制定处置方案,明确供应时间节点、具体措施和相关责任人。对批而未征土地要抓紧组织实施征地,落实被征地农民社会保障和补偿安置方案,创造“净地”供应条件;对具备供地条件的储备土地要纳入供地计划,加快供地进度;对不具备供地条件的土地,要加快基础设施配套建设和前期开发进度,尽快形成供
地条件;对因规划等原因暂时无法供地的要尽快落实规划建设条件;对因规划调整或产业政策等原因造成原项目无法继续实施的,在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下,可依法调整土地用途和建设条件,重新落实项目。
(二)供而未用土地
1.对用地单位因自身原因造成的供而未用土地,采取责令限期动工、调整用途、合作开发、协议置换、有偿收回等方式加快盘活。一是对供而未用土地单位采取“三不得”措施:即不得参加新的土地招拍挂、不得办理土地使用权转让或变更登记、不得办理新的土地使用权抵押登记。待用地单位动工建设并完成开发投资总额的25%以上后,撤销“三不得”限制措施。二是对因项目、资金、市场波动等客观原因,确实无法继续按照原土地出让合同或划拨决定书约定时间开发、但尚未构成闲置的地块,用地单位自愿退出土地的,可由政府按照土地出让合同约定回购土地;对企业因经济方面原因无力开发或企业主失踪形成的供而未用土地,督促用地单位限期整改,确实无法整改的,依法收回土地,重新出让;对法院查封土地,建立政府主导,政府、土地使用权人、其他权利人协商机制,签订土地解押收储协议,由财政出资解押,收储土地,待土地盘活后,将土地收储价格与财政先期投入的解押资金及利
息的差额部分,返还给原土地使用权人。三是严格执行土地闲置处置规定。根据《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)相关规定,未动工开发满1年的,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十依法征缴土地闲置费;未动工开发满2年的,依法无偿收回国有建设用地使用权。
2.对因政府原因造成的供而未用土地,采取重新约定建设期限、协议收回、协商搬迁等方式妥善处理。一是对因政府征地拆迁等原因,用地单位确实无法进场施工的,经用地单位申请,签订《国有建设用地使用权出让合同》或《划拨决定书》补充协议,重新约定建设期限。二是对规划调整、周边环境改变,导致无法按原批准用途开发建设的,采取协议收回、重新出让方式处置土地。已投产但不适宜继续经营的项目,与企业协商搬迁,盘活土地。
(三)用而未尽土地
对用而未尽土地,应因地施策、分类施治,制定激励政策,合理调整利益分配关系,充分调动各方积极性,引导社会资金参与共同开发。一是政府及有关部门牵线搭桥,联系行业内经济效益好、发展潜力大的企业,盘活企业低效厂房用地。二是依法利用存量房产、土地资源建设文化创意、科技服务、众创空间、研发设计等新产业、新业态的项目,经有审批权限的市、县(区)政府(管委会)批准,可继续按原用途使用,过渡期为5年,过渡期满后,依法按新用途办理用地手续。三是实行“腾笼换鸟”挖潜。对无土地手续的“散、乱、小”企业用地进行关停或搬迁,整合土地重新供应。四是实行“土地回购”开发。通过对工矿仓储等低效用地采取回购储备、置换、定向转让等措施,进行再开发。五是鼓励企业自主升级改造。通过政策、资金和技术扶持,激发企业对接市场需求自主升级改造的动力,形成竞争新优势。六是对具备分宗条件的企业低效用地,可以分割盘活,由企业将未利用地直接转让或由政府协议收购;不具备分宗条件的,政府责令企业调整土地,分割盘活。七是鼓励、支持低效工业用地再开发建设为标准厂房和小微企业创业园,允许其建成后通过租赁等方式经营,也可按土地出让合同约定分割转让产权。八是对城镇内部废旧弃用的道路、水域、绿化带等基础设施用地和零星地、边角地,采取收回整合土地方式,重新规划,确权处置。
四、保障措施
(一)加强组织领导。各县(区)要加强对闲置低效用地再开发工作的组织领导和统筹协调,积极稳妥推进。国土资源部门要加强与相关部门的沟通协调,密切协同配
合,形成工作合力,落实好低效用地再开发各项政策。
(二)强化结果运用。将闲置低效用地处置工作开展情况纳入党政同责考核体系,市国土资源局要加强日常工作调度,实时跟踪闲置低效用地盘活利用进展情况,及时发现解决闲置低效用地盘活利用工作中存在的困难和问题。落实奖惩机制,对盘活任务完成好的县(区)给予新增用地指标安排倾斜,对未按期完成盘活任务的,进行问责并限期整改。
(三)健全长效机制。各县(区)要加强经验做法的总结推广,深入研究分析空闲低效用地形成的深层次原因,加强共同责任机制、批后监管机制、土地市场诚信体系建设,在加快消化存量的同时,控制增量产生,构建有效防范和盘活空闲低效用地的长效机制。
闲置土地清理处置实施方案
为进一步规范我县土地市场秩序，盘活我县闲置和低效利用土地，提高土地节约集约利用水平，根据《xx市人民政府办公室关于印发xx市开展闲置土地和低效用地清理处置工作实施方案的通知》（x政办秘〔xx〕x号）精神，结合我县实际，制定本方案。
一、指导思想
以党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神为指导，立足我县土地资源紧缺、建设用地供需矛盾长期存在的实际，进一步转变用地观念，认真贯彻落实最严格的节约集约用地制度，通过清理闲置和低效用地，盘活存量土地，规范用地秩序，提高节约集约用地水平，有效缓解建设用地供需矛盾，提升国土资源管理水平，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，着力构建节约集约用地长效机制，有效促进土地资源的优化配置和高效利用，为我县经济社会发展提供有力的要素保障。
二、工作目标和基本原则
摸清全县闲置和低效用地情况，依法依规分类处置，总结清理处置经验，构建防治闲置用地的长效机制，进一步规范土地市场秩序，提升土地节约集约利用水平。
（一）依法依规、保护权益原则。闲置和低效用地清理处置必须事实清楚、程序合法、处置适当、适用法律法规准确。既要依法依规，又要尊重历史，充分考虑和保护当事人的合法权益。
（二）全面清理、不留盲区原则。要求对地域、时间全覆盖，开展拉网式集中清理，不留死角和遗漏，确保清理结果全面真实。
（三）以用为先、分类处置原则。以促进土地的重新高效利用为主要目标，根据闲置和低效用地的宗地特性、产生原因和相关当事人合法权益，分类处置。
（四）盘活存量、节约集约原则。对清理出来的闲置和低效用地，要按照节约集约用地原则科学制定处置方案，最大限度提高土地利用水平。
三、清理范围、方法和认定标准
（一）清理范围。各乡镇及经济开发区范围内闲置和低效利用用地。
（二）清理方法。利用土地供应台账、土地市场动态监测与监管系统，采取查阅资料、现场踏勘、通知约谈等方式，以宗地为单位，掌握闲置和低效利用土地数量、分布及产生的原因，建立闲置和低效用地清理台账。
（三）认定标准。认定闲置和低效用地以宗地为单位。
1．符合以下情形之一的，认定为闲置用地：
(1)未经县政府同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地；
(2)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％，中止开发建设满1年的。
2.符合以下情形之一且达不到闲置土地认定标准的，认定为低效用地：
(1)未按期开发建设。未经批准，超过约定或者规定时限6个月以上1年以下未开工建设的；
(2)未按期完成开发建设。即已动工开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积三分之一或者已投资额超过总投资额25％，但在约定的建设工期内(或虽未约定建设工期，但建设时间超过3年)，仍未完成全部开发建设的；
(3)未达到建设用地控制指标。即虽未达到闲置土地认定标准，但投资强度、容积率等控制指标未达到合同约定标准的(土地出让合同有约定的，以土地出让合同为准；土地出让合同未约定的，以入园合同为准；入园合同未约定的，以国家或省市规定的最低标准为依据)；
(4)工业用地项目竣工后1年以上未投产或连续1年以上处于停产状态的；
(5)工业用地项目竣工后虽未停产，但亩均税收低于合同约定标准的；
(6)其他情形。
四、处置方式
（一）闲置土地的调查。严格按照国土资源部《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)的有关要求进行。
（二）低效用地的处置。可参照闲置土地处置办法，采取以下方式进行：
1．增资扩能。对已竣工的建设项目，因投资强度、容积率等未达到合同约定标准或亩均税收低于合同约定标准的，责令土地使用权人限期追加投资，严格按照约定条件进行开发建设。
2．整合重组。对停产或半停产的工业企业，在符合城镇规划及产业要求的前提下，鼓励优势企业通过收购、兼并等方式进行整合重组，积极推动产业结构调整，盘活存量土地。
3．协议处置。
(1)限期开发建设。对未按期开发建设的，按照《出让合同》有关约定清算违约责任后，报经县政府批准，出让双方签订补充协议，重新约定开竣工时限和违约责任，延长开竣工期限不得超过1年。
(2)协议收回。对土地使用权人无力或不愿意继续加大投入的，协议有偿收回全部或部分国有建设用地使用权。
在协议处置时要按土地出让和入园合同约定及国家相关政策规定追缴土地使用权人欠缴和已享受减免的税费。
4．其他处置措施。在认定为低效用地1年内，土地使用权人既不增资扩能、整合重组，又不能达成处置协议的，通过政府收储、异地置换、退二进三和就地转型等措施，开展再利用。
五、工作步骤
（一）动员部署阶段(xx年x月x日前)。成立以县政府县长窦灿辉任组长，县政府副县长任副组长，县住建、规划、财政、国土、房产、审计、市场监管、税务等部门为成员单位的县闲置和低效用地清理处
置工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县国土局，县国土局局长李俊才兼任办公室主任。
（二）调查摸底阶段(xx年x月x日—x日)。各乡镇、经济开发区对闲置和低效用地进行逐宗清理，初步确认，建立台账。汇总上报闲置和低效用地清理统计表，并形成自查报告报县清理处置办。自查报告中应包括闲置和低效用地的基本情况、产生原因和促进利用的具体措施。
（三）分类处置阶段(xx年x月x日—x月x日)。各乡镇、经济开发区根据《闲置土地处置办法》(国土资源部令第x号)、《xx省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》(xx政〔2013〕x号)等规定，逐宗制定闲置和低效用地处置方案，依法依规组织处置，并将处置结果报至县清理处置办备案。
（四）检查验收阶段(xx年x月x日—x月x日)。县闲置和低效用地清理处置工作领导小组组织对各乡镇、经济开发区闲置和低效用地清理处置情况进行检查验收，总结闲置和低效用地清理处置成果。
六、工作要求
（一）统一思想，提高认识。各乡镇、经济开发区必须高度重视，充分认识开展闲置和低效用地清理处置工作的必要性，确保闲置和低效用地“家底清、措施实、收得回、盘得活”。要克服畏难情绪和敷衍思想，确保清理处置工作不走过场、取得实效。
（二）加强领导，明确责任。闲置和低效用地清理处置工作由县政府统一组织实施，各乡镇人民政府和经济开发区管委会是清理处置工作
的责任主体，负责具体实施清理处置工作。县国土局负责清理处置工作的日常事务及清理认定和处置方案审核工作，履行法定程序。领导小组各成员单位要各司其职、各负其责、密切配合，建立健全协调配合机制，共同抓好闲置和低效用地清理处置工作。
（三）加强督查，确保实效。禁止闲置和低效用地清理处置工作中出现搞形式、走过场等行为。县清理处置办将适时组织人员进行督查，对工作成效明显的，县政府予以通报表扬；对工作落实不力、清理效果较差的，县政府将约谈主要领导和分管领导，直至对相关责任人员问责。
盘活利用闲置低效工业用地实施方案
为贯彻落实中央、省、x关于加强国土资源管理工作的方针政策，转变土地利用观念，坚持依法依规用地，遏制园区用地粗放经营和圈地、囤地及土地闲置，低效利用行为，进一步规范企业集约节约用地行为，提高土地利用率，切实降低我市土地批而未用比例，推动园区经济健康发展，特制定本实施方案。
一、指导思想
围绕供给侧结构性改革的需要，践行“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，进一步优化土地资源、配置，调整土地利用结构，促进园区工业企业闲置低效土地得到充分利用，用地计划和规划空间不足矛盾得到有效缓冲，为加快培育新功能，改造提升旧功能提供坚实的用地保障。
（一）统一部署、分类处置。在市政府统一部署下，成立市级层面的领导小组，由相关部门共同参与，统一协调，确保方式方法符合实际，符合行业特征，审慎推进。
（二）政府引导、市场主导。园区及市直各相关部门制定规划政策，提供公共服务等重要职责的同时，发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，充分调动原使用权人及相关权利人的积极性，确保土地资产保值和土地节约集约利用，使工业企业低效用地和闲置土地盘活利用成为市场主导，政府引导，科学发展的全过程。
（三）依法合规，保障权益。调查摸清工业企业低效用地和闲置土地现状，做到产权明晰；正确把握低效用地和闲置土地盘活利用的土地处置政策、处置方案应符合土地利用总体规划和城乡规划、产城融合规划；处理好盘活利用过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法利益。
（四）把握政策，务求实效。在开展闲置土地处置工作中，要从实际出发，既要严格执行有关法律法规和政策规定，又要实事求是，区别对待，重点加大对闲置土地的盘活再利用，切实提高土地节约集约利用水平。
三、认定标准
（一）闲置工业土地认定
1.闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定，规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；
2.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
（二）低效工业用地认定
1.国家相关政策规定的禁止类、淘汰类产业使用的工业用地；
2.不符合安全生产和环保要求的工业用地；
3.按照园区规划和产业结构调整要求需要调整的工业用地；
4.因企业自身原因无法按国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书（招商引资协议书）约定进行建设利用，土地开发建设强度低于约定标准，但又未达到闲置土地认定标准的工业用地；
5.连续三年停产或生产经营性税收为0的工业企业用地。
6.国家、省、市等各级政策相关规定认定为低效用地情形的其他工业用地。
四、处置方式
（一）工业企业闲置土地
1.因企业原因闲置土地的处置方式。未动工开发建设满一年以上的，报经市政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴闲置费；未动工开发建设满二年以上的，由市国土部门调查认定，并报市政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，撤销原土地批准文件，注销土地登记，无偿收回国有建设用地使用权。
2.因政府原因闲置土地的处置方式。由园区按土地出让合同或入园协议约定主动协调相关问题，在双方意见一致的基础上签订补充协议重新约定开发建设时间或者有偿收回。
（二）工业企业低效用地
1．依法收回。
对已经签定《入园投资协议》未办理土地出让手续的，自约定开工日期起满一年未开工或未经批准中止建设满一年的，由市政府授权,
由园区管委会牵头其他相关部门配合与用地企业解除协议，收回用地。
对已开工建设，开发建设面积已达到三分之一且投资额达到总投资额25%以上，但其范围内未建设土地连片面积超30%以上或未建设土地连片面积达30亩以上，停止建设满两年的，对未建设土地进行重新规划，依法收回未建设土地使用权；依法收回土地使用权可采取有偿回购的协商方式进行，回购价格以企业实际支付的土地价款为基准，在回收过程中，综合考虑土地前期开发及项目建设投入实际情况，由专业中介机构评估后确认。
2.土地置换。因规划和产业布局需要，将原有企业搬迁到其产业规划区域内异地安置的，在符合现行产业用地供应条件的前提下，可通过土地置换完善手续，涉及的相关费用依法依规给予补偿。
3.增资技改。低效工业用地再开发建设不涉及改变土地用途等使用条件的，可限期由原土地使用权人通过追加投资等方式继续开发建设。符合规划、环保、消防、安全等条件的，鼓励企业进行增资技改，建设多层高标准厂房。
4.兼并重组。鼓励和引导有实力的企业利用技术、管理、资本、市场及品牌等方面的优势，对产品附加值不高且自身缺乏改造提升能力的企业实施兼并重组，推进产业转型升级。对兼并重组中涉及原企业的土地使用权、房屋所有权转让的，支持重新办理转让手续并登记发证。
5.引导转让。对企业依法取得土地使用权后，已经投入一定的资金进行土地开发，因项目、资金、预期效益等原因，短期内难以继续开发或已投产但产出水平偏低且生产经营难以维计的工业用地，可鼓励企业将全部或部分土地使用权转让给园区新招商引资项目使用，促使低效用地实现再利用。
五、政策激励措施
1.为加强收储力度，在土地用途不变的前提下可将收回的工业企业低效用地和闲置土地由市国土资源局土地储备中心进行收储。
2.符合规划、环保、消防、安全等条件的企业在进行增资技改建设多层高标准厂房时，不再补缴土地闲置费，免征城市基础设施配套费并享受相关的奖励政策。
3.企业转让土地给园区新招商引资项目使用，涉及到转让税费的地方留存部分进行全额奖励。
4.企业使用低效工业用地的旧厂房或仅对厂房进行部分改造的转型升级项目，经市政府评定确认后，享受新招商引资项目相关政策及相关奖励政策。
六、组织实施
1.强化领导。市政府成立园区盘活利用闲置低效工业用地工作领导小组，具体负责指导和协调处置工作。领导小组由市委常委、常务副市长x任组长，副市长x、高新园区管委会主任x任副组长，高新园管委会、循环园区管委会、国土、规划、财政、审计、税务等相关单位部门的主要领导或分管领导为成员，领导小组下设办公室于国土
局x同志兼任办公室主任、高新园区管委会x同志、循环园区管委会x同志、国土局x同志任办公室副主任。
2.宣传发动、调查摸底。加强对节约集约用地的宣传和引导，积极营造节约集约用地的舆论氛围，召开各园区企业大会，针对目前各园区所有工业企业的土地使用情况进行调查摸底，调查摸底采用实地勘测方式进行。
3、强化举措、督促落实。加强集约节约用地的工作，进一步创新管理方式，实行精细化管理，提高供地率和土地利用率，落实土地使用标准控制制度，推动资源利用方式的根本转变，促进土地集约高效，全面提升园区土地资源集约集约利用水平，按照“一地一策”、“一案一卷”的思路，逐项目逐地块研究闲置土地的处置路径和操作方法。
4、总结提升、建章立制。加强对有效盘活利用闲置低效用地的经验做法的总结、提炼和推广。同时，结合工作实际，积极探索建立批后监管制度、土地市场诚信体系建设，落实共同责任机制，认真做好建设用地的批、供、核查各项工作，积极维护良好的土地管理秩序，促进土地节约集约健康有序发展。
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